코람코, 남대문 ‘에티버스타워’ 매입…전면 리모델링 나선다

3월 연면적 85% 취득 완료오피스 임대율 100% 유지남대문 에티버스타워 리모델링 완료 후 예상이미지. 사진 제공=코람코자산신탁코람코자산신탁이 서울 숭례문 인근 오피스 ‘에티버스타워’를 매입해 전면 리모델링에 나선다. 3.3㎡당 2200만 원대 매입가로, 도심업무권역(CBD) 대형 오피스 평균 거래가를 크게 밑도는 수준이다.코람코자산신탁은 ‘코람코가치투자숭례리츠’를 통해 매입한 에티버스타워의 리모델링을 추진한다고 1일 밝혔다. 코람코는 지난 3월 인수를 완료했다. 건물 외관과 로비, 전용부, 공용부, 주요 설비를 개선해 상품성과 운영 효율을 동시에 높인다는 계획이다.에티버스타워는 서울 중구 소월로3에 위치한 지하 4층~지상 22층 규모다. 연면적은 약 4만 5477㎡(약 1만 3757평)에 달한다. 코람코가 취득한 자산은 지상 오피스 전층과 지하 1층 일부 리테일을 포함한 약 3만 8532㎡(약 1만 1656평)다. 전체 연면적의 약 85%에 해당한다.입지 여건도 우수하다. 서울역과 회현역을 도보권에 두고 있다. 숭례문과 남대문시장, 명동, 시청 업무권역도 인접해 있다.코람코는 이 자산을 연면적 기준 3.3㎡당 약 2200만 원에 매입했다. 최근 5년간 CBD에서 거래된 대형 오피스 평균가를 크게 밑도는 수준이다. 같은 기간 인근 단독·구분소유 오피스는 3.3㎡당 2500만~3700만 원대에 거래됐다. 입지와 규모 대비 가격 경쟁력을 확보했다는 평가다.임차 기반도 안정적이다. 에티버스타워는 현재 오피스 임대율 100%를 유지하고 있다. 에티버스와 롯데손해보험, 원자력안전위원회 등이 입주해 있다. 특히 핵심 임차인 에티버스가 이번 투자에 참여하고 임대차 갱신 확약서를 제출하면서 장기 임차 안정성을 높였다.숭례문·서울역 일대의 권역 변화도 주요 투자 배경이다. 서울역 북부역세권 개발과 서소문·서울역 일대 정비사업, 밀레니엄 힐튼 부지 개발 등이 진행되고 있다. 코람코는 노후 외관 이미지 등을 개선하면 권역 변화에 따른 수요를 흡수할 수 있을 것으로 보고 있다.리모델링은 외관과 창호, 로비 및 저층부, 오피스 공용부, 주요 기계·전기설비를 중심으로 추진된다. 에티버스타워는 기준층 전용면적 약 367평의 효율적 평면을 갖췄다. 지상 오피스와 지하 상가의 출입 동선도 분리돼 있다.이번 투자는 코람코의 밸류애드(가치부가전략) 투자 방식의 연장선이다. 구축 오피스의 입지와 구조적 특성을 분석한 뒤 리모델링과 운영 전략을 결합해 자산 가치를 높이는 방식이다.대표 사례는 케이스퀘어시티다. 과거 한국씨티은행 다동사옥을 리모델링한 자산이다. 코람코는 리모델링 이후 임대율 100%를 달성한 뒤 약 3100억 원대에 매각해 약 600억 원의 차익을 거뒀다. 케이스퀘어 홍대도 구축 자산을 현대적 공간으로 탈바꿈시킨 사례다.이상헌 코람코자산신탁 가치투자부문장은 “에티버스타워는 CBD 핵심 입지와 안정적 임차 구조로 높은 내재가치를 품은 자산”이라며 “오피스 부분의 전면 리모델링을 통해 CBD의 상징적 오피스로 탈바꿈시킬 계획”이라고 말했다.