상업용 부동산 투자전략에 관한 생각, 그리고 부동산펀드 운용역의 역.....

[한경 CFO Insight]최재혁 마스턴투자운용 국내투자부문 투자6본부장이 기사는 05월 20일 10:37 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.최재혁 마스턴투자운용 국내투자부문 투자6본부장코어(Core), 코어플러스(Core+), 밸류애드(Value-Add), 오퍼튜니스틱(Opportunistic).위험과 기대수익률 간의 관계로 정의되는 네 가지 전략은 상업용 부동산 업계에 입문하는 이들이라면 가장 먼저 접하게 되는 용어다. 그러나 현장에서 마주하는 대다수의 기회는 위 네 가지 범주 사이 어딘가에 위치한다. 흔히 마스턴투자운용은 밸류애드와 오퍼튜니스틱 투자에 특화된 하우스로 평가받는다. 하지만 마스턴이 ‘밸류애드’라는 명칭 하에 투자한 사례들을 살펴보면, 그 성과를 달성하는 과정의 이면에서는 각각 전혀 다른 전략들이 실행되고 있음을 알 수 있다. 첫 번째 사례는 신논현역 에이프로스퀘어 밸류애드 건이다. ‘강남역 유흥상권과 접한 저층부 리모델링’이라는 전형적인 밸류애드 전략을 실행했다. 이에 더해 임대 마케팅 면적 산정의 비효율을 해소하는 정성적 개선을 통해 실질 임대료를 대폭 개선하기도 했다. 두 번째 사례는 성수동 무신사캠퍼스 N1 밸류애드 프로젝트다. 지금은 상전벽해한 성수동에 업무지구가 형성되기 전, 인근 지식산업센터 상주인구 대비 중대형 오피스가 부족한 성수동의 잠재 가치에 주목해 공사 중인 자산을 사전에 매입했다. 자산을 준공 전 무신사에 전체 면적을 선임대했고, 현재까지 무신사가 본사로 활용하고 있다. 마지막 사례는 서소문10지구 도시정비개발사업이다. 2호선 시청역 부근 도심 핵심 입지에 노후화된 건물을 저가로 매입하고 명도 및 인허가를 통해 개발사업의 주요 리스크를 해소했다. 개발사업의 어려운 부분을 먼저 처리한 사업을 ‘오피스 신축 기회’로 탈바꿈하여 매각하였다. 과거의 밸류애드 전략은 주로 증축, 대수선 등 공사를 통한 가치 제고에 집중했다. 그러나 상업용 부동산 시장이 고도화됨에 따라 기관투자자들의 접근법은 점점 다각화되고 있다. 마스턴의 밸류애드 펀드를 통해 투자한 위 세 사례의 공통점은 자산에 숨은 가치를 포착하고, 가치 상승을 가로막는 저해 요인을 찾아 해소하였다는 점이다. 상업용 부동산은 기본적으로 개별성이 강한 자산군이다. 부동산펀드 운용역이라면 전통적인 전략 구분에 매몰되는 것을 경계하고, 개별 부동산이 지닌 고유의 위험과 기회를 평가하는 데 중심을 둬야 한다. 기회는 거시경제와 산업의 흐름, 변화하는 법령과 제도 속에 항상 존재하겠지만, 거시적 미래를 예측하고자 하는 시도는 언제나 불확실성과 마주할 수밖에 없다. 보다 더 명확하고 통제 가능한 기회는 건물 한쪽의 소외된 공간이나 수년 전 체결된 계약서의 문구 한 줄 사이에 숨어 있다고 생각하는 이유다. 정형화된 가이드라인에 맞추어 자본을 배분하는 형태의 투자는 점차 경쟁력을 잃어갈 것이다. 시장의 변화가 빨라질수록, 운용역은 자산의 본질과 디테일을 집요하게 파고들어 위험과 기회 요인을 해부해야 한다. 어떤 전략으로 이름 붙이든 결국 투자의 본질은 제어 가능한 위험 범위 내에서 최대한의 수익을 추구하는 것이기 때문이다.