대통령 말만으로는 부족하다? 이광수 "코스피처럼 '부동산 위원회' 만....

[뉴스투데이]■ 방송 : MBC 뉴스투데이 (월~금 오전 06:00, 토 오전 07:00) ■ 진행 : 손령■ 대담자 : 이광수, 명지대 겸임교수, ‘광수네 복덕방’ 대표, 전 미래에셋 애널리스트손령> 이번 정부의 부동산 대책 최근 가장 큰 이슈가 되고 있습니다. 실제 이재명 대통령에 대한 긍정 평가와 부정 평가 이유도 모두 부동산 정책이었습니다. 이재명 정부의 부동산 정책 어떻게 평가해야 할지 이번엔 부동산을 안정화시킬 수 있을지 부동산 전문가인 이광수 교수에게 이야기 들어보겠습니다. 어서 오십시오.이광수> 안녕하세요.손령> 네 먼저 임대 사업자 얘기를 좀 해볼까요? 이재명 대통령이 갑자기 임대 사업자 얘기를 꺼냈는데 구체적으로 어떤 게 문제인 겁니까?이광수> 일단 다주택자의 양도세가 중과됩니다. 올해 하반기부터. 그런데 다주택자 중에서 임대 사업자로 등록을 하면 세제가 중과 규정이 적용이 안 되거든요. 심지어 취득세나 보유세 특혜까지 있기 때문에 그 지점에 대해서 과연 이게 공정한가냐를 대통령이 직접 묻고 있는 거죠.손령> 그러니까 한마디로 건설 임대 사업자면 주택을 만드는 거니까 도움이 될 텐데 임대 사업자 같은 경우에는 사실상 다주택자랑 다름이 없으니까 그렇죠.이광수> 그렇게 보는 것 같아요. 그러니까 임대 사업자 중에서 말씀하신 것처럼 두 종류가 있는데 하나는 실제로 건축해서 주택의 총량을 늘리는 임대 사업자가 있을 수 있겠죠. 이건 이런 임대 사업자는 시장에 이제 도움이 되는데 예를 들어서 시장에서 매입해서 직접 운영하는 임대를 하는 매입 임대 사업자들은 가격을 크게 올릴 수 있기 때문에 그런 측면에서 이제 뭔가 변화가 필요하다 이런 얘기를 하고 있는 겁니다.손령> 그러면 그 임대 사업자 제도를 아예 없애는 게 맞다고 보십니까? 아니면 혜택을 조금 줄이는 방향으로 가는 게 맞다고?이광수> 제가 개인적으로 볼 때는 그동안 이제 이루어진 상황이고 이미 임대 사업자들이 임대를 임대차 계약을 한 상태이기 때문에 그런 신뢰성을 확보하기 위해서 유예 기간을 두고 혜택을 점점 축소하는 게 맞지 않느냐 보고 있습니다.손령> 제가 개인적으로 볼 때는 그동안 이제 이루어진 상황이고 이미 임대 사업자들이 임대를 임대차 계약을 한 상태이기 때문에 그런 신뢰성을 확보하기 위해서 유예 기간을 두고 혜택을 점점 축소하는 게 맞지 않느냐 보고 있습니다. 손령> 만약에 그렇게 되면 도움이 되리라 보십니까?이광수> 그렇습니다. 두 가지 측면에서 중요한데요. 첫 번째는 말씀드린 것처럼 그러니까 대한민국의 우리나라의 부동산 정책의 가장 큰 문제가 공정하지 않다는 거에 문제가 있었거든요. 누군가는 등록해서 혜택을 받고 누군가는 잘 몰라서 등록 안 해서 혜택을 못 받는 상황이 계속됐기 때문에 그런 측면에서 공정성을 확보하는 차원에서 의미가 있다. 두 번째는 실질적으로 매입 임대 주택을 갖고 있는 사람들이 시장에 예를 들어서 매물을 증가시키거나 이러면 시장 안정화에 도움이 될 수가 있다 이렇게 판단합니다.손령> 실제적으로 좀 도움이 되리라 보시는 것 같네요. 이광수> 그렇습니다.손령> 그럼 앞서 계속 얘기했던 양도세 중과 유예의 종료 후 '아마도'는 없다 이렇게해서 확실하게 얘기를 하고 있잖아요. 만약에 그게 실제적으로 효과를 보면 집값 안정화에 도움이 될 거라고 판단하십니까?이광수> 최근에 서울의 일부 지역의 아파트가 급등한 이유 중에 뭐가 있냐면 매물이 엄청나게 감소한 게 또 이유 중에 하나거든요. 그런 차원에서 이런 다주택자 양도세가 중과되면 그전에 매물이 증가해서 시장의 변화를 일으킬 수 있고 그리고 또 집값 하락으로 이어지지 않을까 이런 전망을 하고 있습니다.손령> 또 매물이 잠길 거다 이렇게 판단하시는 분들도 있잖아요. 이렇게 또 정권이 바뀔 때까지 제도가 다시 바뀔 때까지 기다리면 된다. 버티면 된다 이렇게 생각하시는 분들도 있을 텐데 실제로 어떻게 예상하십니까?이광수> 그래서 이런 세제와 정책의 신뢰를 갖는 게 되게 중요하고 그런 차원에서는 이 세제가 잘 구 구성이 돼야겠죠. 예를 들어서 취득세라든지 양도세뿐만 이런 거래세뿐만 아니라 보유세에 대한 부분도 좀 조정이 필요하지 않느냐 생각을 하고 있습니다.손령> 보유세를 올릴 수도 있다라고 실제로 언급을 하기도 했잖아요. 보유세 인상 필요성이 있다고 보시는 겁니까?이광수> 전 그렇습니다. 이제 말씀하신 것처럼 실제로 매물이 시장에서 잠길 수도 있으니까 과도하게 집값이 높거나 그동안 상승률이 높은 아파트나 주택에 대해서 적정한 수준의 보유세는 필요하지 않느냐 그런 판단입니다.손령> 지금 우리나라 보유세는 어느 정도 수준입니까? 이광수> 그러니까 일괄적으로 저희가 다른 나라하고 비교해서도 크게 높은 수준은 아닌데 중요한 게 뭐냐면 집값이 크게 상승하지 않았습니까? 그런데 보유세가 오히려 줄어들었어요. 그게 문제라는 거죠. 예를 들어서 서울의 일부 지역의 아파트가 10억 원 이상 올랐는데 보유세를 내는 사람들은 오히려 줄고 보유세를 예를 들어서 3년 전보다 더 적게 내고 있거든요. 과연 이런 부분에 대해서 저는 문제가 좀 크다고 보고 있고 그런 차원에서는 보유세의 정상화 일종의 정상화가 필요하지 않느냐 그런 판단입니다.손령> 보유세가 필요하다는 거에 대해서는 많은 사람들이 공감을 하고 있긴 한 것 같은데 양도세처럼 이득을 보는 거에 대해서 세금을 매기는 것과 달리 보유세 같은 경우는 그냥 지금 살고 있는데 가지고 있는 것만으로 세금을 내야 되기 때문에 조세 저항이 조금 예상이 되기는 하거든요. 그래서 실제적으로 정책으로 실현해내기가 부담스러울 수밖에 없는데 가능성이 얼마나 된다고 보십니까?이광수> 그렇습니다. 항상 이제 보유세를 얘기할 때 이제 정치적으로 해석하다 보니까 이제 저항이라든지 이제 쉽게 말해서 표계산을 하는데 한국의 부동산 시장을 안정시키기 위해서는 보유세의 정상화가 필요하다고 보고 있고요. 그런 차원에서는 그런 저항을 좀 넘어야 되지 않냐 생각합니다. 그래서 기술적으로 제가 볼 때 좀 이제는 변화 방향이 필요한데 예를 들어서 아주 초고가의 주택에 대해서 아파트에 대해서 보유세를 조금 올리는 방향이 조금 현실적으로 더 맞지 않느냐 그게 더 효과가 크지 않을까 그런 판단입니다.손령> 양도세 중과유예의 종류는 좀 반발도 지금 만만치 않습니다. 실제로는 세입자를 쫓아내는 제도가 될 것이다 이렇게까지 반발하시는 분들도 계시던데 어떻게 예상하십니까?이광수> 그러니까 양도세 중과를 다시 이제 한다는 얘기가 새로 법을 만든 게 아니고 그러니까 유예한 걸 이제 없앤다는 거잖아요. 그런 측면에서 과연 이거는 목적이 뭐냐를 좀 물어봐야 되는데 그 왜 이 얘기가 중요하냐면 정책의 신뢰를 확보하기 위해서 이런 정책이 필요하다는 거예요. 그러니까 그동안은 누가 예를 들어서 보유세라든가 양도세라든가 부동산 정책을 내면 시장에서 믿지를 않아요. 언젠가 유예해 주겠지 또 유예해 주겠지 또 없애주겠지 사실 그런 차원에서 이번에 양도세 중과를 다시 적용하는 건 그런 정책의 신뢰를 확보하는 데 매우 중요한 시사점이 있는 거다. 그런데 그러다 보니까 단기적으로 앵커님 말씀하신 것처럼 지금 토지거래허가 구역에서는 임차인이 거주하고 있는 아파트에 이게 매물이 나와도 거래가 될 수 없거든요. 실거주자가 아니면 그런 차원에서 일부 이제 보완이 필요한 거지 그 자체가 문제는 아니라고 저는 보고 있습니다손령> 방금 보완 얘기도 하셨는데 이재명 대통령도 그런 문제점에 대해서 보완책을 찾아봐라 이렇게 얘기를 했잖아요. 생각하시는 원칙이 혹시 있으십니까?이광수> 일단 정부에서는 현재 임차인이 살고 있으면 그 계약까지는 보장해 준다 이런 얘기가 좀 나오고 있고요. 저는 좀 근본적인 문제 해결이 필요하지 않느냐 생각합니다. 저희가 과거에도 보면 집값이 이렇게 집이 거래가 될 때 가장 좋은 방법은 현재 임차인과 임차인한테 쉽게 말해서 파는 경우 임차인은 무주택자잖아요. 그래서 임대인이 임차인한테 세 대 이 집 한번 생각해 볼래 이런 게 가장 좋은 방법이라고 저는 보고 있거든요. 근데 문제가 뭐냐면 지금 임차인들이 충분한 돈이 없다는 거죠. 그래서 제가 제시하는 방법이 임차인과 임대인이 지분 공유제를 한번 해보자.손령> 지분 공유제.이광수>