서소문 빌딩 재개발 '알짜 지분' 매물로 나오나…중앙그룹 회생 후폭.....

중앙 지분 20% 사업 추진엔 영향 없어비핵심 투자자산 정리로 매각할 수도기존 주주 우선권…지분율 따라 배분지분 50% 시티코어 등 인수 가능성이 기사는 06월 16일 15:52 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.서울 중구 순화동 서소문빌딩 재개발사업 현장. 한경DB중앙그룹 주요 계열사들이 회생절차 개시를 신청하면서 중앙홀딩스가 보유한 서울 서소문 재개발사업 지분 20%의 향방에 관심이 쏠리고 있다. 개발사업 자체에 미칠 영향은 제한적이지만, 회생계획 수립 과정에서 해당 지분이 매각 대상으로 떠오르면 시티코어와 삼성SRA자산운용 등 기존 주주에게 인수 기회가 열릴 수 있다는 관측이 나온다.16일 금융투자업계에 따르면 중앙홀딩스는 서소문구역 제11·12지구 재개발사업 시행사인 시빅센터피에프브이(PFV) 지분 약 20%를 보유하고 있다. 중앙홀딩스가 보유한 주요 투자자산 중 하나다. 중앙홀딩스와 JTBC 등 중앙그룹 계열사들이 최근 법원에 회생절차 개시를 신청하면서 이 지분이 향후 재무구조 개선 과정에서 처분 대상으로 검토될지가 부동산업계의 관심사로 떠올랐다.서소문 11·12지구는 옛 중앙일보와 JTBC 사옥 등이 있던 서울 중구 서소문동 일대에 지하 8층~지상 36층, 연면적 약 13만9000㎡ 규모의 프라임 오피스를 짓는 사업이다. 포스코이앤씨가 시공을 맡아 2029년 4월 준공을 목표로 공사를 진행하고 있다. 지난해 말 1조6150억원 규모의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 조달도 마쳤다.중앙홀딩스의 회생 신청이 PF 대출이나 공사 일정에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 제한적인 것으로 파악됐다. PF 약정상 주요 의무 준수 주체는 시행사인 시빅센터PFV와 시공사 등으로, 중앙그룹의 재무 위험과 개발사업의 금융구조가 분리돼 있는 셈이다.중앙홀딩스가 회생 신청만을 이유로 지분을 의무적으로 매각해야 하는 것도 아니다. 다만 향후 회생계획을 마련하는 과정에서 채권자 변제 재원과 유동성 확보를 위해 비핵심 투자자산 매각이 검토될 가능성은 있다. 중앙홀딩스로서는 장래 개발이익을 포기해야 하는 만큼 조기 매각에 신중할 것으로 예상되지만, 재무구조 개선이 우선될 경우 처분 가능성을 배제하기 어렵다는 분석이 나온다.업계에 따르면 서소문 11·12지구의 준공 후 예상 매각가는 약 2조3000억원이다. 토지비와 공사비, 금융비용 등을 제외한 예상 차익은 6336억원이다. 여기에 중앙홀딩스의 지분율을 단순 적용하면 약 1260억원에 해당한다. 다만 실제 회수액은 주식 종류와 우선배당 조건, 추가 비용, 준공 시점의 오피스 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있다.중앙홀딩스 지분이 매물로 나오면 기존 주주들이 우선매수권을 행사할 수 있다. 매각 사실을 기존 주주들에게 통지한 뒤 인수 의향을 접수하고, 원칙적으로 보유 지분율에 따라 물량을 배분하는 구조다. 지분 51.3%를 가진 최대주주 시티코어디엠씨와 약 7%를 보유한 삼성SRA자산운용이 주요 잠재 인수 주체로 거론되는 배경이다. 하나증권과 CJ대한통운 등 다른 주주들도 참여할 수 있다.실제 거래가 추진되면 가장 큰 변수는 가격이 될 전망이다. 매도자는 장래 개발이익을 지분 가치에 최대한 반영하려는 반면 매수자는 준공까지 남은 기간과 임대·매각 위험을 할인하려 해 가격 차이가 클 수 있다. 한 투자업계 관계자는 "중앙홀딩스의 회생 신청은 개발사업의 중단보다는 향후 PFV 지분구조를 재편하는 변수로 작용할 수 있다"고 전했다.