상장 땐 ‘우량’, 그 후엔 ‘방치’…“리츠 신평 모델, 초기부터 다시 짜야”

[마켓인]상장 땐 ‘우량’, 그 후엔 ‘방치’…“리츠 신평 모델, 초기부터 다시 짜야” 공모 때부터 후한 등급에 사후 감시 ‘구멍’…결국 투자자만 ‘눈물’제기능 잃은 1차 스크리닝…초기 신용등급 진입 문턱 확 높여야환위험·공실률 외면한 낡은 잣대…리츠 전용 평가모형 도입 ‘절실’땜질식 사후 보완으론 한계…평가 방법론부터 촘촘히 뜯어 고쳐야 등록 2026-05-15 오후 6:18:03 수정 2026-05-15 오후 6:18:03 가 가 페이스북 트위터 메일 프린트 KAKAO URL [이데일리 마켓in 이건엄 기자] 제이알글로벌리츠(348950) 사태를 계기로 상장 리츠 신용평가 체계의 첫 단추인 초기 기업신용등급(ICR) 부여 기준 자체를 근본적으로 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 부실한 사후 모니터링 체계가 여실히 드러난 만큼 진입 장벽을 높여 시장의 안정성을 강화할 필요가 있다는 지적이다. 한국기업평가 내부 모습.(사진=이건엄 기자)15일 부동산투자회사법에 따르면 총자산 5000억원 이상 규모의 공모·상장 리츠는 ICR 취득이 의무다. 신용평가를 통해 리츠 건전성을 1차적으로 검증하겠다는 취지로 정부가 이 역할을 기능을 신평사에 부여한 셈이다.문제는 제이알글로벌리츠 사태가 1차 검증기능이 사실상 유명무실했음을 드러냈다는 점이다. 제이알글로벌리츠는 공모 시점부터 'A-' 등급을 부여받아 리테일 투자자들에게 우량 리츠로 인식됐다. 초기 등급 산정 과정에서 해외 오피스 자산 특유의 공실 리스크, 환위험, 리파이낸싱 구조 등 리츠 고유의 취약 변수가 충분히 반영되지 않았다는 지적이 나오는 이유다. 처음부터 높게 설정된 등급은 이후 사후 모니터링 단계에서도 하향 조정의 문턱을 높이는 결과로 이어졌다. 실제 제이알글로벌리츠는 고금리 장기화로 리파이낸싱 비용이 급증하고 배당률 유지를 위한 무리한 차입이 이어지는 상황에서도 A-라는 비교적 우량 신용등급을 유지했다. 1차 검증 메커니즘이 오작동한 결과가 고스란히 투자자 손실로 귀결된 셈이다.한 신용평가업계 관계자는 "상장리츠는 신용등급을 받아야 하는 의무가 있고, 이는 퇴직연금 편입 기준과 더불어 정부가 신평사에 부여한 규제 기능의 양대 축"이라며 "그 기능이 제대로 작동하지 않은 것이 이번 사태의 본질"이라고 짚었다. 시장에서는 규제가 제 역할을 하지 못한 원인으로 초기 등급 부여 단계의 구조적 허술함에 주목하고 있다. 신평사들이 공모 시점 등급 부여에만 집중할 뿐 이후 펀더멘털 변화 모니터링에는 사실상 손을 놓고 있었다는 비판과 함께 그 출발점인 초기 ICR 산정 기준 자체가 리츠 고유의 리스크를 충분히 반영하지 못했다는 지적이다. 상황이 이렇다 보니 사후 감시 보완보다 초기 등급 부여 단계의 기준을 높여 전반적인 시장 안정성을 제고해야 한다는 논의에 힘이 실리고 있다. 한 채권 시장 관계자는 "비합리적인 배당 정책이나 무리한 차입 구조를 신평사가 걸러낼 수 있도록 초기 등급 부여 기준을 더 촘촘히 짜야 한다"며 "그게 가장 이상적인 방향이고, 그것이 작동하지 않았을 때 어떻게 보완할 것인지에 대한 논의가 지금부터 시작돼야 한다"고 말했다.특히 초기 등급 기준 강화가 실효를 거두려면 리츠 구조의 특수성을 반영한 별도 평가 모형 개발이 병행될 필요가 있다는 의견도 존재한다. 일반 회사채와 달리 기초자산의 공실률, 임차인 집중도, 환위험 등 리츠 고유 변수가 등급 산정에 얼마나 유의미하게 반영되는지에 대한 방법론적 개선이 필요하다는 주장이다. 제도 강화 논의가 등급을 더 보수적으로 주자는 수준에 그칠 경우 반쪽짜리 개선에 불과하다는 우려도 맞물린다.다른 신용평가업계 관계자는 "단순히 등급을 보수적으로 주자는 방향으로는 근본적인 해결이 어렵다"며 "리츠는 일반 기업과 자산 구조 자체가 다른 만큼, 공실률이나 환위험 같은 리츠 특유의 변수를 평가 모형에 얼마나 정교하게 녹여내느냐가 제도 개선의 핵심이 될 것"이라고 말했다. 많이 본 뉴스 뉴스 증권 연예 1 홍명보, 귀국 이틀만 돌연 미국행…"할 이야기 있다, 언젠가는…" 2 9·10호 태풍 동시 발생…장마·폭우 변수 되나 3 "걱정말아요" SK하이닉스, 목표가 또 상향 '420만원'-KB 4 "회장님한테 인사해야 월급 올라"...李대통령, '니가 좋아' 영상 공유 5 "한국행 엄두 못 내"…日 관광객 발길 돌리는 까닭 6 [오늘의 운세] 2026년 7월 3일 띠별 운세 7 "장윤정과 화해했다" 속여 투자 권유…친모 행방은 '오리무중' 8 '술톤' 벗고 회춘한 황정민…몸이 보내는 건강 경고였다[건강한줄] 9 "세금을 이런 데 쓰네"…일본인이 놀란 서울 자판기의 정체 10 "오현규 골 알았나"...홍명보, '손흥민 벤치' 직접 밝혀 MICE 최신정보를 한눈에 TheBeLT 왼쪽 오른쪽 왼쪽 오른쪽 당신의 드림카는?ㅣ오토in 현대차그룹, 영남권에 42조 투자…AI·우주·에너지 미래산업 키운다 나이스 샤아앗~ㅣ골프in [포토]강승구,역전 우승을 노린다 왼쪽 오른쪽 이슈기획 ㅣ 2026 북중미 월드컵 ''3경기 8골'' 스위스, 화력 앞세워 알제리 꺾고 16강 합류 이슈기획 ㅣ TheBeLT 일본인 한국행 1위, 명동서 지갑 닫는 이유는? 이슈기획 ㅣ 李 정부 부동산 대책 정무위 챙긴 與… ‘이재명표’ 부동산감독원 출범 급물살 타나 이슈기획 ㅣ 롤러코스피 148조원 팔아치운 외국인…하반기엔 ‘셀 코리아’ 멈출까 이슈기획 ㅣ 삼성 노사합의 후폭풍 삼성 초기업노조, 내년 교섭 앞서 정기회의 요구…"셋 중 하나 이직 고려" .'97년 트라우마' 못 지운 韓, 조심스레 24시간 원화 거래 연다 .배재고 야구부 학생들, 6일 광주일고 방문 사과(종합) .40조 돈벼락 맞는다…이란 전쟁에 잭팟 터진 '이 나라' .박지성, 월드컵 실패 뒤 축구 개혁 이끈다...혁신위 공동위원장 .9·10호 태풍 동시 발생…장마·폭우 변수 되나 .김병주 ‘개인보증’ 수용…홈플러스 운명, 다시 메리츠 손에[only 이데일리]