실거주 의무 없는 3000가구 신축 ‘디에이치 방배’… 강남 전세난 숨...

7월 사전점검 거쳐 9월 입주 예정전세 1739건·월세 1379건 등록분상제 단지지만 실거주 의무 없어서초구 하반기 신축 입주 몰려2024년 8월 16일 서울 서초구에서 개관한 디에이치 방배 견본주택을 찾은 예비 청약자들이 아파트 단지 모형을 살펴보고 있다. /뉴스1 서울 서초구 방배5구역을 재건축한 ‘디에이치 방배’ 입주가 석 달 앞으로 다가오면서 강남권 전월세 시장의 관심이 쏠리고 있다. 이 단지는 전월세 매물이 부족한 강남권에 드물게 공급되는 3000가구 이상 신축 대단지다. 조합원과 일반분양자 모두 실거주 의무가 없어 입주 초기 전월세 매물이 한꺼번에 나오는 이른바 ‘입주장’ 효과도 기대된다.25일 정비 업계와 네이버 부동산에 따르면 전날 기준 디에이치 방배에는 전세 1739건, 월세 1379건의 매물이 등록돼 있다. 이 단지는 서울 서초구 방배동 946-8번지 일대에 지하 4층~지상 최고 33층, 29개 동, 총 3064가구 규모로 조성된다. 현대건설이 시공했으며, 오는 7월 11~13일 입주자 사전점검을 거쳐 9월 입주를 시작할 예정이다.현재 등록된 전월세 매물 건수는 단지 전체 가구 수를 웃도는 수준이다. 다만 부동산 플랫폼에는 같은 매물이 여러 중개업소를 통해 중복 등록될 수 있어 실제 임대 가능 물량은 이보다 적을 것으로 보인다.시장에서는 입주 초기 전셋값 안정 효과를 기대하고 있다. 신축 아파트 입주를 전후한 2~3개월 동안에는 잔금을 마련하려는 집주인과 임대를 놓으려는 수분양자(분양받은 사람)가 늘면서 전월세 거래가 활발해지는 경우가 많다. 특히 최근 강남권은 신축 전세 물량이 부족해 새 아파트 입주가 주변 임대차 시장에 미치는 영향이 크다는 분석이 나온다.함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “디에이치 방배를 포함해 하반기 서초구에서만 5000가구 안팎의 신축 아파트 입주가 예정돼 있다”며 “전월세 매물이 부족한 강남권 임대차 시장에 단비 같은 역할을 할 수 있다”고 말했다.현재 디에이치 방배 전용 84㎡ 전세 호가는 12억~13억원 선에 형성돼 있다. 방배동의 한 공인중개사무소 관계자는 “인근 기존 단지는 전세 매물이 많지 않은데, 디에이치 방배는 입주를 앞두고 매물이 계속 나오고 있다”고 했다.그래픽=정서희 디에이치 방배가 임대차 시장에서 주목받는 또 다른 이유는 실거주 의무가 없다는 점이다. 실거주 의무는 분양가상한제가 적용된 주택을 분양받은 사람이 일정 기간 해당 주택에 직접 살아야 하는 제도다. 시세보다 낮은 가격에 분양받은 주택을 곧바로 전세로 내놓거나 매각해 차익을 얻는 것을 막겠다는 취지다.수도권 민간택지 분양가상한제 주택은 분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년의 거주의무가 붙는다. 반대로 분양가격이 인근 시세 이상으로 판단되면 실거주 의무가 적용되지 않는다. 실거주 의무가 있는 단지도 최초 입주 가능일부터 3년 안에 입주하면 되도록 유예 기간이 주어지지만, 결국 정해진 기간에는 당첨자가 직접 살아야 한다.디에이치 방배는 분양가상한제 적용 단지이지만 일반분양자에게 실거주 의무가 부과되지 않았다. 서초구 분양가심의위원회가 정한 당시 분양가가 3.3㎡당 6496만원으로, 인근 주택 매매가보다 낮지 않다고 판단됐기 때문이다. 이 때문에 일반분양자도 입주 시점에 전세나 월세를 놓을 수 있고, 임차인 입장에서도 3년 유예 기간이나 실거주 의무 이행 시점을 고려하지 않고 임대차 계약을 맺을 수 있다.박지민 월용청약연구소 대표는 “디에이치 방배는 분양 당시부터 실거주 의무가 적용되지 않는 단지였다”며 “임대차 계약 당사자 입장에서는 3년이라는 시간 제약을 고려하지 않아도 된다는 장점이 있다”고 말했다.