데이터센터, ‘부동산’ 아닌 ‘뉴이코노미 섹터’다

데이터센터, ‘부동산’ 아닌 인프라 자산전력·냉각이 핵심…평당 임대료는 뒷전AI 발전 속도 따라 투자 리스크도 확대새 자산엔 새 분석 틀…‘뉴이코노미’ 필요 등록 2026-07-04 오전 8:00:03 수정 2026-07-04 오전 8:00:03 가 가 페이스북 트위터 메일 프린트 KAKAO URL [이상준 알스퀘어 CRE 이사] 요즘 상업용 부동산 시장에서 데이터센터만큼 자주 거론되는 자산군이 없다. 인공지능(AI) 산업의 팽창과 함께 투자자 문의가 늘었고, 미디어 취재 요청도 잦아졌다. 데이터센터가 차세대 핵심 자산으로 부상하고 있다는 것은 분명한 사실이다. 그러나 이 자산을 기존 상업용 부동산의 시각으로 분석하려 할 때마다 한 걸음 멈추게 된다. (사진=챗GPT로 생성)데이터센터는 오피스가 아니다. 리테일도 물류센터도 아니다. 전혀 다른 범주의 자산이다. 그리고 바로 그 이유 때문에 지금 우리에게는 이 자산을 분석하는 새로운 언어와 틀이 필요하다. 오피스 시장을 분석할 때 우리는 자연스럽게 취업자 수, 기업 활동 수준, 평당 임대료를 떠올린다. 공간을 사용하는 주체가 사람이기 때문이다. 그런데 데이터센터에는 사람이 없다. 서버가 있고, 냉각 장치가 있고, 전력선이 있다. 이 자산의 핵심 가치는 면적이 아니라 얼마나 많은 데이터를 안정적으로 처리할 수 있느냐에 달렸다. 킬로와트(㎾)당 처리 용량, 전력 사용 효율(PUE), 냉각 방식이 평당 임대료보다 훨씬 본질적인 지표다. 데이터센터는 부동산이라기보다 기술 인프라에 가깝다. 입지 논리도 다르다. 교통 접근성이나 서울 근접성보다 전력 인프라가 훨씬 결정적인 변수로 작용한다. 수도권에서의 전력 확보는 이미 상당한 제약이 있고, 정부 역시 지방 분산을 유도하는 기조를 유지하고 있다. 데이터센터의 입지는 부동산 논리가 아니라 전력망과 국가 정책이 함께 결정한다. ‘공간’이 아닌 ‘인프라’의 가치 지금은 AI 서비스 운영을 위해 방대한 공간과 전력이 필요하다. 그러나 AI 반도체와 서버 기술은 빠르게 진화하고 있다. 10년 뒤에는 같은 연산 처리 능력을 지금보다 훨씬 작은 공간에서 구현할 수도 있다. 반대로 AI 서비스가 예상을 초과하는 속도로 확장된다면 공급이 오히려 부족한 것으로 판명 날 수도 있다. 수요 자체가 기술 발전에 따라 크게 달라질 수 있어 오피스처럼 장기 수요를 예측하기 어렵다. 오피스는 공실이 생겨도 업종이 다른 기업을 유치할 수 있다. 그러나 데이터센터는 특정 목적에 최적화된 시설이다. 기술 환경이 바뀌었을 때 다른 용도로 전환하기 쉽지 않다. 이 유연성의 부재가 데이터센터 투자를 기존 자산과 동일 선상에서 평가해서는 안 되는 핵심 이유다. 성장 기대가 높을수록 시장은 같은 방향으로 쏠린다. 과거 물류센터가 그랬다. e커머스 성장 기대 속에서 공급이 급증했고, 일부 지역에서는 과잉 공급 문제가 현실화했다. 데이터센터 시장이 같은 경로를 밟을 가능성을 배제하기 어렵다. AI 열풍이 시장의 판단을 앞질러 가고 있지는 않은지 냉정하게 점검해야 한다. 알스퀘어는 올 하반기 시장 전망 리포트에서 데이터센터를 코리빙, 시니어하우징과 함께 ‘뉴이코노미 섹터’로 별도 분류해 분석할 계획이다. 전통적인 오피스·리테일·물류 중심의 섹터 구분으로는 이 자산군의 특성을 온전히 담아낼 수 없다는 판단이다. 데이터센터는 주목할 자산이다. 그러나 부동산 전문가 혼자 이 시장을 판단하기는 어렵다. 전력 인프라, 서버 기술, AI 산업 분석 전문가가 함께 테이블에 앉아야 정확한 그림이 그려진다. 새로운 자산에는 새로운 언어가 필요하다. 데이터센터를 뉴이코노미 섹터로 재정의하는 것은 분류의 변화가 아니라, 시장을 보는 시각 자체를 업그레이드하는 일이다. 이상준 알스퀘어 CRE 이사. (t사진=알스퀘어)