수도권 비규제지역 거래 65% 급증…계약 파기도 22% 늘어

■AI프리즘 [부동산 뉴스]상반기 아파트 거래량 2만건대출규제 한계 전문가들 “출구전략 필요”나홀로 아파트 역세권도 N차 줍줍▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다[주요 이슈 브리핑]■ 비규제지역 투자 과열과 규제지역 지정 리스크: 수도권 주요 비규제지역 6곳의 올 상반기 아파트 매매 거래량이 2만 688건으로 전년 동기 대비 64.8% 급증하고, 구리시·화성 동탄구 등은 평균 실거래가가 9.3% 치솟는 등 가격 상승세가 두드러졌다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 구리시·화성 동탄구·용인 기흥구 등이 규제지역 지정 요건에 이미 근접했으며 시장 불안이 지속될 경우 정부가 규제지역 지정 카드를 검토할 가능성이 높다고 진단했다.■ 대출 규제 효력 소진…전문가들 출구전략 촉구: 6·27 대책과 10·15 대책으로 서울 전역 LTV를 40%로 제한했지만 집값 하락을 이끌지 못하며 금융 규제의 한계가 드러났다는 분석이 나온다. 강성진 고려대 교수는 “거래를 억제해 가격이 눌려 왔는데 수요는 그대로라 지금은 폭발 직전”이라며 금융 규제는 단기 처방에 불과하다고 지적했다.■ 분양시장 양극화…소규모 단지 N차 줍줍 반복: 대출 규제 강화와 분양가 상승이 맞물리면서 브랜드·커뮤니티·단지 규모가 취약한 나홀로 아파트를 중심으로 계약 포기가 속출하고 있다. 강동구 ‘에스아이팰리스 올림픽공원’은 2024년 3월 1순위 평균 10대 1의 경쟁률을 기록했지만 이달 9차 무순위 청약까지 이어졌고, 박지민 월용청약연구소 대표는 나홀로 아파트의 분양가가 대단지 시세 대비 적정 수준을 넘어서면서 경쟁력을 잃고 있다고 분석했다.[부동산 투자자 관심 뉴스]1. 수도권 비규제지역 거래 65%↑…집주인 계약 파기도 22% 늘어- 핵심 요약: 우리은행 부동산리서치랩이 국토부 실거래가를 분석한 결과, 구리시·남양주시·수원시 권선구·안양시 만안구·용인시 기흥구·화성시 동탄구 등 수도권 비규제지역 6곳의 올 상반기 아파트 매매 거래량이 2만 688건으로 집계됐다. 구리시 가구당 평균 실거래가는 7억 2126만 원으로 전년 대비 9.3% 올랐고, 화성 동탄구도 7억 4378만 원에서 8억 1276만 원으로 9.3% 상승했다. 계약 해제 건수도 1248건으로 전년 동기(1027건) 대비 21.5% 늘었으며, 추가 상승을 기대한 매도자들이 배액배상 부담에도 계약을 취소하는 사례가 늘어난 것으로 풀이된다. 갭투자 수요까지 가세한 이들 지역은 규제지역 지정 요건에 근접했다는 분석이 나오는 만큼, 매수 전 규제지역 전환 가능성을 면밀히 점검해야 한다는 지적이다.2. “금융 규제만으로는 집값 못잡아…무주택 청년 대출부터 완화해야”- 핵심 요약: 이재명 정부의 6·27 대책 이후 주담대 6억 원 제한, 10·15 대책을 통한 서울 전역 LTV 40% 제한 등 고강도 규제가 이어졌지만 집값 하락을 이끌지는 못했다. 송헌재 서울시립대 교수는 “냉정하게 실패에 가깝다”고 지적했고, 서진형 광운대 교수는 “공급이 뒷받침되지 않으면 집값 안정에는 한계가 있다”고 설명했다. 강남 3구 주택 매입 자금 중 상속·증여 비중은 올 1~4월 7.2%로 2024년(3.9%) 대비 2배 가까이 커졌으며, 서 교수는 대출 규제가 자산 양극화를 심화시키고 있다고 진단했다. 전문가들은 무주택 청년 대출 완화, 교통 인프라 확충 등 공급 중심 출구전략으로의 정책 전환이 필요하다고 입을 모은 상황이다.3. 서울 역세권도 안 통했다…나홀로 아파트는 ‘N차 줍줍’- 핵심 요약: 강동구 ‘에스아이팰리스 올림픽공원’(전용 52㎡, 최고 13억 7000만 원)은 2024년 3월 1순위 평균 10대 1 경쟁률을 기록했지만 이달 9차 무순위 청약을 반복하고 있다. 노원구 ‘해링턴플레이스 노원 센트럴’도 1순위 평균 7.66대 1에도 불구하고 2차 무순위 청약까지 이어졌다. 강북구 ‘더 리치먼드 미아’는 1순위 평균 4.33대 1로 마감됐지만 99가구 중 98가구가 무순위로 넘어왔으며, 전용 49㎡는 이달 무순위 청약에서도 미달을 기록했다. 박지민 대표는 나홀로 아파트의 분양가가 같은 연식 대단지 시세보다 통상 10~20% 낮아야 하지만 그 이상으로 올라오면서 경쟁력을 잃었다고 설명했다.[부동산 투자자 참고 뉴스]4. 동부건설(005960), 867억 규모 육군 교육시설 조성 수주- 핵심 요약: 동부건설이 국방부 발주 ‘육군 장성 교육시설 2차 BTL 사업’을 수주했다. 사업지는 전남 장성군 삼서면 학성리 일원으로, 연면적 2만 4602㎡·지상 4층 규모 교육생 숙소 3개 동과 지상 1층 병영식당을 조성한다. 총사업비는 약 867억 원이며 공사 기간은 착공일로부터 약 31개월이다. BTL은 민간이 시설을 건설한 뒤 정부에 소유권을 이전하고 일정 기간 임대료를 받는 방식으로, 장기 운영 안정성·재무 안정성·시공 품질이 주요 평가 요소로 꼽힌다.5. 왕십리 광역거점에 30층 관광·문화 복합공간 조성- 핵심 요약: 서울시 건축위원회가 왕십리역 역세권 활성화 사업 심의를 통과시켰다. 기존 주차장 부지에 지상 31층 규모로 호텔 242실·근린생활시설·공공전시시설·공영주차장이 결합된 연면적 6만 8000㎡ 복합시설이 들어선다. 왕십리역은 현재 지하철 2·5호선·수인분당선·경의중앙선 등 4개 노선이 교차하며, GTX-C노선과 동북선 개통도 예정돼 있다. 서울시는 해당 사업이 도심과 동북권·한강권을 잇는 관광·상업·문화 복합개발의 선도 모델이 될 것으로 기대한다고 밝혔다.6. 김이탁 1차관 “올해 수도권 공공주택 6만가구 착공 차질없도록”- 핵심 요약: 국토교통부가 LH·SH·GH·iH 등 4대 공사와 공공주택 공급점검 TF 2차 회의를 열고 상반기 착공 실적과 연말 목표를 점검했다. 올해 상반기 1만 1000가구 착공 목표를 차질 없이 이행했으며, 연간 6만 2000가구 달성도 계획대로 추진될 전망이다. 수도권 공공주택 착공 실적은 2022년 2만 가구, 2023년 1만 6000가구로 바닥을 찍은 뒤 2024년 2만 7000가구, 2025년 4만 5000가구로 빠르게 반등했다. 국토부는 내년 7만 호 이상 착공을 목표로 사업 단계별 병목요인을 사전 해소해 공급 지연 가능성을 최소화한다는 방침이다.▶ 기사 바로가기: 미장까지 폭락 부른 ‘韓 레버리지 ETF’ 부메랑▶ 기사 바로가기: 현대차 노조 92% 쟁의 찬성…2년 연속 파업 초읽기▶ 기사 바로가기: 저PBR ‘하위 20%’ 기준은 0.3배…상장사 170곳 퇴출 압박