[REITs is] SK리츠, 부동산 가치 높아져도 '고금리 그늘'

SK리츠의 포트폴리오 대부분은 SK그룹 계열사들이 사용하는 부동산으로 입주자가 확실하다는 점에서 우량자산으로 평가된다.다만 팬데믹 시절의 저금리 기조가 막을 내린 뒤 SK리츠가 감당해야 하는 이자가 가중되고 있는 점은 걱정거리다. 올해 안에 만기를 맞는 빚만 1조원을 웃도는 만큼 향후 고금리 국면에서 배당여력에 영향을 줄 이자 부담 관리가 더욱 중요해질 것으로 전망된다.11일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 SK리츠는 SK서린빌딩 등 SK그룹의 주요 부동산에 투자하면서 SK리츠운용에 자산관리를 위탁하고 있다. 리츠는 다수 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자하고, 임대수익 등을 얻어 배당하는 회사다. 일반적으로 자산관리 계약을 맺은 운용사가 실질적인 사업전략 수립·운용을 맡는다. 주로 △투자 부동산에서 얻는 임대수익 △자산가치 △부채관리 여력 등이 리츠 투자의 성과를 가른다.투자 부동산 가치 50%가량 질권 설정제이알글로벌리츠가 공모 상장 리츠 중 처음으로 디폴트(채무불이행)를 맞으며 다른 리츠의 자산가치와 부채관리 여력에도 시선이 쏠렸다. 그동안 제이알글로벌리츠는 벨기에 우량 부동산에서 꾸준히 임대수익을 얻었다. 그러나 이 건물의 자산가치가 매입 때의 가격 대비 23%가량 하락하면서 현금흐름에 문제가 생겼다. 이를 담보로 돈을 빌려준 현지 은행이 담보가치가 떨어지자 현금유보(캐시트랩)를 발동하면서다. 임대수익을 활용한 배당도 중단됐다.SK리츠도 투자 부동산 대부분을 담보로 차입에 나섰다. 다만 건물 가치 대비 질권 설정 금액이 50% 수준으로 위험도가 과하지는 않다는 평가가 나온다. 지난해 말 기준 SK리츠의 자산 중 가장 비싼 SK서린빌딩의 장부상가치는 1조3190억원이며 이의 40%인 5301억원이 질권으로 잡혀 있다. 이는 SK리츠가 이 건물을 담보로 5301억원만큼의 돈을 빌렸다는 의미는 아니지만, 문제가 발생해 건물이 매각되면 채권자가 먼저 챙길 수 있는 자금의 규모다.다른 투자자산의 장부가 대비 질권 설정 금액 비율은 △SK U타워 29% △SK P타워 68% △SK주유소 55% △종로타워 43% △수처리센터 68% 등이다. SK C타워의 질권은 없다.사무공간으로 쓰이는 △SK서린빌딩 △SK U타워 △SK C타워 △SK P타워의 임대율은 100%다. 이들은 주로 SK 그룹사가 입주해 공실이 나올 가능성이 작기 때문에 SK리츠의 안정적인 수익원으로 평가됐다. 이외에 SK리츠는 전국 SK에너지 주유소 116개, SK하이닉스가 활용하는 산업시설인 수처리센터를 보유했다.기준금리 상향 따라 이자 지급 비용 증가SK리츠가 투자한 부동산의 가치는 지속적으로 높아졌지만 배당 규모는 역행했다. 지난해 연환산 배당률은 4.6%로 전년(6.0%) 대비 1.4%p 하락했다. 2023년(7.9%)과 비교하면 3.3%p가 낮다다.배당 감소의 배경으로는 이자 부담 증가가 꼽힌다. 2021년 SK리츠가 설립될 때만 해도 한국은행의 기준금리는 0.50%로 부채를 활용해 투자자산을 매입하기에 유리한 상황이었다. 이후 금리는 2024년에 3.50%까지 올라간 뒤 현재 2.50%다.금리 인상과 함께 SK리츠의 이자 지급 비용도 증가했다. 지난해 지급한 이자는 1101억원에 달했다. 기준금리가 가장 높았던 시절(1145억원)에 비하면 감소했지만 2021년(359억원)보다는 3배 증가한 액수다.향후 SK리츠의 배당여력은 기존 부채를 얼마나 낮은 금리에 차환하는지에 달렸다. 지난해 말 기준 1년 내 만기도래하는 부채는 1조1203억원에 이른다. 구체적으로 유동성장기부채 6685억원, 유동성사채 4518억원이다.현재 차입금의 이자율은 대체로 3%대에서 형성됐다. 내년 7월5일이 만기인 국내외 은행에서 빌린 장기차입금 총 4418억원의 이자율은 3.31%다. 이달 22일 만기를 앞둔 공모회사채 950억원의 이자율은 3.999%다. 이외에도 1년 안에 만기가 돌아올 공모회사채들의 이자율은 2.993~3.514%로 설정됐다.한은이 하반기 기준금리 인상 가능성을 시사하면서 향후 고금리 기조가 이어질 것이라는 전망이 나온다. 이에 따라 SK리츠가 어떤 수준으로 기존 부채를 차환하는지가 사업의 안정성을 가를 요소로 떠올랐다. 나이스신용평가는 "최근 국내 상장리츠의 담보차입은 만기가 1~3년으로 단기화돼 있어 차환리스크 관리가 중요하다"고 설명했다. 이어 SK리츠처럼 회사채 등 시장성 조달 비중이 높은 대기업 계열 리츠와 관련해 "계열 부동산 편입 등으로 사업기반이 안정적인 가운데 상대적으로 높은 신용등급과 자본시장 접근성을 가져 차입부채 조달처를 다변화한 데 따른 리스크는 제한적일 것"이라고 평가했다.