[REITs is] ESR켄달스퀘어, 불어난 이자와 줄어든 현금창출력

ESR켄달스퀘어리츠 투자 부동산 /사진= ESR켄달스퀘어리츠 홈페이지 갈무리물류센터 자산에 투자하는 공모상장리츠 ESR켄달스퀘어리츠의 이자 비용이 불어나면서 영업이익을 웃돌고 있는 것으로 나타났다. 그래도 리츠의 실질적인 현금창출력으로 보면 여유가 있는 상황이지만, 해당 지표가 다소 나빠지고 있는 현실은 또 다른 숙제다.1년 안에 만기가 다가오는 차입금과 이자가 7000억원에 가까운 가운데 ESR켄달스퀘어리츠는 일부 투자 부동산 매각 등으로 현금흐름을 확보한다는 계획이다.13일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 현 사업연도의 반기인 지난해 12월부터 올해 2월까지 3개월 동안 ESR켄달스퀘어리츠의 연결 기준 이자 비용은 174억원으로, 같은 기간 영업이익 156억원보다 많았다. 직전 사업연도 반기 대비 26.1% 늘어난 이자 비용이다.다만 리츠의 사업적 특성을 고려한 수익성 지표로 보면 걱정할 수준은 아니란 분석이다. 가장 최근 사업연도인 지난해 6월부터 11월까지 반년 동안 ESR켄달스퀘어리츠가 거둔 상각전영업이익(EBITDA)은 460억원으로, 같은 기간 이자 비용인 280억원을 180억원가량 웃돌았다.EBITDA는 기업의 영업 활동에서 발생하는 실제 현금창출력을 보고 싶을 때 활용하는 항목이다. 이자 비용과 세금 등의 지출과 과거 투자에 따른 감가상각비 등을 빼기 전 순이익을 의미한다. 리츠는 일반 기업과 달리 부동산 자산의 감가상각비를 영업이익에서 차감하지만, 이는 실제 현금 유출이 없는 회계상 비용이다.다만 EBITDA가 축소되고 있다는 점은 아쉬울 수 있는 대목이다. 조사 대상 기간 ESR켄달스퀘어리츠 EBITDA는 직전 사업연도보다 11.4% 줄었다. 다시 그 전 사업연도와 비교해도 5.2% 감소한 액수다.ESR켄달스퀘어리츠 투자 구조도 /사진= ESR켄달스퀘어리츠 홈페이지 갈무리ESR켄달스퀘어리츠는 2020년12월 상장한 공모상장리츠다. 비슷한 시기 등장한 리츠들은 주로 사무용 빌딩을 투자 자산으로 삼았는데, ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터에 투자해 주목받았다. 설립 시기부터 켄달스퀘어리츠운용이 자산관리 위탁계약을 맺고 실질적인 투자 전략 수립·실행을 맡았다.ESR켄달스퀘어리츠는 전국 21곳 물류센터를 보유하고 쿠팡 등 이커머스 기업에게 공간을 임대해 수익을 얻는다. 국내 물류센터 네트워크가 수도권에 집중된 영향으로 투자자산의 90%는 수도권에 집중됐다. 올해 2월 말 기준 ESR켄달스퀘어리츠가 보유한 투자부동산의 규모는 장부금액 기준으로 2조4253억원에 이른다. 장부금액은 취득 금액에서 건물 감가상각비 등을 제외한 회계상 가치다.21곳 물류센터의 감정평가액은 총 3조원에 달한다. 이는 당장 부동산을 팔았을 때 얻을 수 있는 시장 가격을 의미한다. ESR켄달스퀘어리츠는 지난해 경기 이천시와 충남 천안시 소재 물류센터 3곳을 취득해 투자 포트폴리오를 확대했다.ESR켄달스퀘어리츠는 이커머스 산업 성장의 수혜를 얻어 안정적인 수익을 낸 것으로 평가받는다. 판매 채널이 오프라인 매장에서 온라인으로 이동하자 상품 배송의 거점인 물류센터 수요가 증가하면서다.ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "장부금액 기준 2조4000억원 규모의 물류센터 자산을 보유한 만큼 감가상각비가 상당한 수준"이라며 "이를 반영하면 이자 비용을 충분히 상회하는 현금창출력을 유지하고 있다"고 설명했다.문제는 최근 늘고 있는 차입금 이자 부담이다. ESR켄달스퀘어리츠의 1년 내 만기 도래 예정인 차입금과 이자는 올해 2월 말 기준 6848억원이다. 3개월 전 2152억원보다 3배 이상 늘었다.국내·외 은행에서 빌린 차입금이 6071억원으로 대부분을 차지했다. 이 차입금들의 금리는 최소 2.70%, 최대 4.37%다. ESR켄달스퀘어리츠는 차입금 대부분에 대해 이천·고양·안성·천안 물류센터 등 투자부동산과 임대 보증금을 담보로 제공했다.ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "단기 회사채 없이 전량 국내 은행의 담보대출로 차입금이 구성돼 있다"며 "이는 자본시장 변동성에 노출되지 않는 안정적인 구조로, 담보 자산의 감정평가액이 3조원에 달하는 만큼 차환 가능성과 차입 여력 또한 충분히 뒷받침된다"고 말했다.만기가 1년 이하인 임대보증금 규모는 143억원이다. ESR켄달스퀘어리츠는 우량 임차인 유지 가능성을 높이는 중이다. 이경자 삼성증권 연구원은 "쿠팡이 전량 임차하는 부천과 안성 3이 2027년 재계약 예정 이며 이에 선제적 준비 중"이라고 분석했다.아울러 ESR켄달스퀘어리츠는 일부 투자 부동산 매각을 통한 자금 조달을 계획 중이다. 시장에서는 매입한 지 오래된 중소형 자산 위주로 매각을 진행해 최대 800억원 정도의 자금을 회수할 수 있을 것으로 관측이 나온다.배상휘 켄달스퀘어리츠운용 대표는 주주서한에서 "하반기 중 2~3건의 자산 매각을 준비하고 있다"며 "회수된 자본은 재무구조 개선 및 포트폴리오 효율화에 활용돼 자산 운용의 안정성을 더욱 강화할 것"이라고 전했다.