[REITs is] 한화리츠, 이마트타워 편입 후 재무 '관전 포인트'

한화리츠가 조만간 3500억원 규모의 이마트타워를 품게 되면서 이후 재무 체력이 관전 포인트로 떠오르고 있다. 그동안은 그룹 계열사가 입주한 핵심 오피스 지역의 부동산이 주력 포트폴리오였고, 현재 차입금의존도와 담보인정비율(LTV)은 50% 안팎에서 관리되고 있다.당기순이익의 두 배가 넘는 배당을 이어 온 가운데 제이알글로벌리츠 사태를 계기로 이 같은 리츠의 초과 배당에 규제 움직임이 일고 있는 상황은 변수가 될 것으로 보인다.이마트타워 품은 뒤 재무지표 '촉각'한화리츠 이마트타워 인수 개요 /자료=한화리츠 IR자료 갈무리15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 한화리츠는 올해 6월 서울 중구 순화동 소재의 이마트타워를 NH아문디자산운용으로부터 약 3500억원을 들여 포트폴리오 내에 편입할 예정이다.눈여겨볼 대목은 자금 조달 방식이다. 한화리츠는 이마트타워를 인수하기 위해 올 2월9일 2000억원의 발행 한도가 있는 전자단기사채를 설정해 뒀다. 이후 지난해 3월 발행했던 400억원 규모의 공모채를 올해 3월 차환하면서 남은 한도는 1600억원이다.전단채 신용등급은 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 A2+를 부여받았다. 기업어음 및 단기사채 등급은 A1부터 D까지 총 6단계로 나뉘는데 A2는 최상위 등급인 A1의 바로 아래 등급이다.모자란 자금은 담보대출로 조달한다는 계획이다. 한화리츠의 운용사인 한화자산운용 관계자는 "부족한 금액은 이마트타워 담보 대출을 통해 조달해 매입을 진행할 예정"이라며 "유상증자는 없다"고 말했다.이마트타워의 주요 임차인은 이마트다. 이마트가 전체 면적의 98.6%를 임차하고 있고, 반포식스와 편의점 CU 등이 그 외 임차인이다. 임대차 만기는 2033년 2월까지로, 잔여 임대기간은 7년이다.한화리츠 자산 보유 현황 /그래픽=이채연 기자이는 한화 계열사가 임차한 오피스 자산 위주로 포트폴리오를 꾸려 온 기존 전략과는 사뭇 다른 행보다. 한화리츠의 포트폴리오 자산은 △장교동 한화빌딩 △한화손해보험 여의도 사옥 △한화생명보험 중동·노원·구리·평촌사옥 등 6개로 이뤄져 있으며, 주요 임차인은 ㈜한화를 비롯해 한화손해보험·한화투자증권·한화생명보험·한화생명금융서비스·한화에어로스페이스 등이다.이렇듯 그룹 식구들이 받쳐준 덕에 현금흐름은 안정적으로 평가된다. 계열 임차 비중이 임대면적 기준 78%이며, 공실률은 1.6%에 그친다. 영업활동현금흐름은 지난해 5~10월 기준 368억원으로 직전 사업연도인 2024년 11월~2025년 4월 대비 1.7% 증가했다. 영업활동현금흐름은 영업 과정에서 실제 유입된 현금 규모를 보여주는 지표다.그렇지만 이마트타워 편입 이후 재무 분위기는 달라질 수 있다. 한신평에 따르면 지난해 10월 말 기준 차입금의존도는 51.6%, 지난해 6월 감정평가금액을 반영한 LTV는 46.3%인데, 차임금의존도는 61%로 LTV는 55%로 각각 상승할 거란 시나리오다. 차입금의존도는 전체 자산 가운데 차입금이 차지하는 비율이며, LTV는 담보로 잡힌 부동산 가치 대비 차입금이 얼마나 되는지를 보는 지표다.앞서 한화리츠의 차입금의존도는 2024년 4월 말 47.3%에서 같은 해 10월 말 75.6%까지 뛰었다. 그 해 8월 8080억원 규모의 장교동 한화빌딩을 매입하는 과정에서 대규모 차입이 이뤄진 영향이다. 이후 같은 해 11월 3837억원 규모의 유상증자를 통해 자금을 확보하면서 2025년 4월 말 50.7%로 내려왔다.한신평 측은 "차입금의존도 및 감정가 기준 LTV는 50% 내외로 양호하지만, 올해 6월 이마트타워 취득 시 재무부담 증가가 예상된다"면서 "취득 자금 가운데 1600억원 내외를 단기사채로 조달할 계획이어서 시장성 차입 비중이 상승할 전망"이라고 평가했다.초과 배당 규제 가능성 '변수'한화리츠 최근 3사업연도의 배당 사항 /그래픽=이채연 기자한화리츠는 최근 당기순이익의 두 배가 넘는 배당을 단행해 왔다. 지난해 5~10월 사업연도 기준 당기순이익은 116억원, 배당금총액은 242억원이다.임대업으로 벌어들인 이익보다 많은 배당을 이어갈 수 있었던 배경에는 감가상각비를 재원으로 활용하는 리츠 업계의 관행이 자리하고 있다. 현행 부동산투자회사법에 따르면 리츠는 해당 연도 감가상각비의 100% 범위 내에서 초과 배당을 할 수 있다. 감가상각비는 회계상 비용이지만 실제 현금 유출은 발생하지 않는 만큼 이를 배당 재원으로 활용하는 구조다.리츠는 자산 대부분이 건물과 토지이기 때문에 감가상각비가 다른 산업군의 회사에 비해 클 수밖에 없다. 부동산의 가치가 시간이 지나면서 높아지기도 하는데, 회계상으로는 매년 건물 가치가 줄어든 것처럼 보이는 것이다.부동산투자법은 이러한 리츠의 특성을 고려해 감가상각비로 인해 회계상 줄어든 이익 만큼까지 현금 배당에 활용할 수 있도록 했다. 실제 현금흐름과 회계상 비용의 괴리를 보정하는 효과다.그러나 국토교통부가 리츠 관련 제도를 개선할 가능성이 생기면서 변수로 떠올랐다. 국토부는 고배당 중심의 리츠 운용이 투자 활성화를 촉진하는 것은 맞지만, 유동성 대응에 지장을 줄 수 있는지 점검에 나섰다.그간 리츠는 투자 활성화에 초점이 맞춰져 있지만 최근 제이알리츠 사태가 일자 공기가 바뀌었다. 제이알리츠는 지난달 27일 만기가 도래한 400억원 규모 단기사채를 상환하지 못해 기업회생 절차를 신청했다. 제이알리츠의 포트폴리오 자산인 벨기에 파이낸스타워 콤플렉스의 자산가치가 하락하면서 LTV가 현지 대주단과 맺은 약정 기준을 넘어섰고, 이에 따라 현금성 자산 사용이 동결된 영향이다. 제이알리츠는 회생절차 신청 두 달 전 현금배당 계획을 공시했고, 지난해에도 초과 배당을 실시했다.한신평 측은 "그동안 상장리츠 시장에 대한 논의는 안정적인 배당수익, 우량 실물자산 편입, 자본시장 접근성, 리츠 시장 활성화 필요성 등에 무게가 실려 있었다"면서 "이는 투자상품으로서 상장리츠의 장점을 부각하는 데에는 유효했으나, 의무배당 구조와 제한적인 내부유보, 재무안정성 관리 유인 부족 등 신용위험 측면의 제약요인 해소까지는 연결되지 못한 것 또한 사실"이라고 짚었다.이어 "외부환경 변화에 대응할 수 있는 재무정책 선택지가 제한된 상황에서 개별 리츠사의 자구 노력만으로 재무구조를 개선하기에는 한계가 존재하는 가운데, 향후 상장리츠의 안정적 성장을 위한 제도적, 환경적 뒷받침이 필요한 시점으로 판단한다"고 했다.