[REITs is] 코람코라이프인프라, 우량 자산에도 조달 금리 '쑥'

코람코라이프인프라리츠가 최근 현대자동차의 국내 거점 자산을 편입하면서, HD현대오일뱅크가 임차 중인 140여개 주유소에 더해 범현대를 기반으로 한 포트폴리오를 확장하고 있다. 다만 회사채를 통한 자금 조달 금리가 높아지면서 가중되고 있는 이자 부담은 앞으로의 걱정거리가 될 것으로 보인다.26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코라이프인프라리츠는 최근 코크렙제72호위탁관리부동산투자회사 지분 50.13%를 취득했다. 취득주식수는 238만6000주이며, 취득금액은 1193억원이다.코크렙72호는 현대차 자산을 기초로 한 유동화 리츠다. 투자자산은 △일산 고양모터스튜디오 △서울 도봉구 북부서비스센터 △서울 강동구·도봉구·인천 부평구·미추홀구·강릉·충주·진주 소재의 판매사옥 7곳 △경남 양산중고차센터 △부산 연제 서비스센터 등 총 11개로 구성됐다. 총 매입가는 5230억원이며, 현대차가 책임 임차에 나선 구조다.코람코라이프인프라리츠 포트폴리오 /자료=코람코라이프인프라리츠 투자 설명자료 갈무리이로써 전체 자산의 71.4%가 범현대가 임차인으로 채워지게 됐다. HD현대오일뱅크가 임차 중인 주유소 자산 비중 39.7%와, 최근 편입한 현대차 거점 자산 비중 31.7%를 더해서다. 코람코자산신탁이 운용하는 코람코라이프인프라리츠는 주유소 142곳을 중심으로 물류센터·리테일·오피스·호텔 등의 자산을 보유하고 있다. 최근 제이알글로벌리츠의 회생 신청을 계기로 다른 리츠의 자산가치와 재무 여력에 대한 시선은 예민해진 분위기다. 제이알리츠는 벨기에 정부가 통임차한 건물에서 꾸준히 임대수익을 얻었다. 그러나 자산 재평가 과정에서 담보인정비율(LTV)이 대출 약정 기준치를 넘기면서 현금유보(캐시트랩)가 발동했다.코람코라이프인프라리츠도 보유 부동산을 담보로 차입과 사채 조달을 병행하고 있다. 코람코라이프인프라리츠가 제시한 지난해 11월 말 기준 LTV는 담보감정가액 기준 46.01%, 장부가액 기준 56.46%다.자산 가치가 매입 당시보다 상승했다는 의미다. 담보감정가액 기준 LTV는 현재 감정평가액 대비 차입 부담을 반영한 수치이고, 장부가액 기준 LTV는 코람코라이프인프라리츠가 해당 자산을 사들일 당시의 취득가액 대비 차입 부담을 계산한 것이다. 감정평가액이 매입가액보다 높게 산정되면 차입 규모가 같더라도 감정가 기준 LTV는 낮아진다.코람코라이프인프라위탁관리부동산투자회자 사채(위)·전자단기사채 발행 내역 /자료=금감원·금투협, 그래픽=이채연 기자이런 와중 불어나고 있는 자금 조달 비용은 어깨를 무겁게 만들고 있다. 금융투자협회와 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 코람코라이프인프라리츠는 이달 18일 150억원 규모의 사모채를 발행했다. 트랜치(만기 구조)는 1년물 100억원과 2년믈 50억원으로 구성됐으며, 표면금리는 각각 5.0%, 5.2%로 결정됐다.발행 금리만 놓고 보면 10개월 전보다 60~80bp(1bp=0.01%p) 상승했다. 앞서 코람코라이프인프라리츠는 지난해 7월 사모채를 통해 200억원을 끌어모았다. 당시 표면금리는 4.4%였다.발행 여건 자체가 나빠진 영향도 있는 것으로 분석된다. 이번 사모채 발행일이었던 이달 18일 기준 금융투자협회 채권시가평가수익률을 보면, 나이스피앤아이·한국·KIS·에프앤·이지자산평가 등 5개 평가사가 평가한 1년물과 2년물 사모채 A-급 평균 금리는 각각 4.42%, 5.36%다.평균 조달 금리 자체가 10개월 새 80~132bp 상승했다. 앞선 사모채 발행일이었던 지난해 7월15일 기준 금융투자협회 채권시가평가수익률을 보면, 나이스피앤아이·한국·KIS·에프앤·이지자산평가 등 5개 평가사가 평가한 1년물과 2년물 사모채 A-급 평균 금리는 각각 3.62%, 4.04%였다.전단채 금리 부담도 높아졌다. 앞서 코람코라이프인프라리츠는 이달 13일에도 2개월 만기 전단채를 발행해 1050억원을 4.5%의 이율로 조달했다. 올해 2월에는 100억원 규모의 전단채를 4.1%의 이율로 발행했다.코람코라이프인프라리츠 이자비용 추이 /자료=금감원, 그래픽=이채연 기자이 같은 현실은 안 그래도 이자 비용이 높아지던 상황에서 부담을 가중할 것으로 보인다. 코람코라이프인프라리츠의 지난해 6월부터 11월까지 이자비용은 176억원으로 전년 동기 대비 43.1% 증가했다.한국신용평가는 코람코라이프인프라리츠에 대해 "주유소 자산매각과 유상증자를 병행해 레버리지 수준을 관리해 왔다"면서도 "다만 현대차 유동화 리츠에 투자하는 과정에서 유상증자 없이 차입에만 의존할 경우 재무안정성 저하 수준에 대한 모니터링이 필요하다"고 평가했다.IB업계 관계자는 "최근 제이알리츠 관련 이슈 이후 리츠 시장 전반에 걸쳐 투자심리가 위축된 것으로 보인다"면서 "고금리 기조가 이어지면서 시장성 조달 금리에도 영향을 미치고 있다"고 말했다.