[스타트 경제] 삼전·닉스서 풀린 부동산 자금...동탄, 집값 뛰자 계...

■ 진행 : 조태현 앵커■ 출연 : 서은숙 상명대 경제금융학부 교수* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.[앵커]경기도 화성시 동탄구의 부동산이 그야말로 끓어오르고 있습니다. 반도체 호황과도 직접 연관돼 있는데요. 동탄에 가려져서 그렇지, 부동산 시장 자체가 전반적으로 대단히 불안한 모습입니다. 서은숙 상명대 경제금융학부 교수와 알아보겠습니다. 어서 오십시오. 지난주에 한국부동산원 자료를 보고 깜짝 놀랐어요. 동탄 주간아파트값 상승률이 2% 이상. 전체 통계를 순서로 세워봤더니 통계 작정 이후 일곱 번째로 굉장히 높은 수치더라고요. 왜 이렇게까지 오르는 겁니까?[서은숙]보통 서울 강남의 주택이 0. 23% 오르잖아요. 거기에 비하면 동탄이 7배 빠르게 오르고 있는 추이를 보이고 있죠. 가장 큰 게 삼성전자하고 SK하이닉스 고액 성과급 그리고 저금리 사내대출 기대가 커지면서 동탄을 비롯해서 근처 지역까지 우리가 흔히 말하는 반도체 직주근접지역이라고 부르거든요. 여기 구매력이 커질 수 있다는 심리가 인식이 확산된 거죠. 그러다 보니까 뉴스에서 나온 것처럼 일부 매도자 중에서는 더 오를 거라고 예상해서 그전에 계약했던 거를 유지하기보다는 위약금이나 배액배상 부담하더라도 더 높은 가격에 다시 내놓는 것이 더 유리하다고 판단하는 사례도 생긴 거죠. 3억 정도가 더 뛴다고 한다면 1. 4억 정도는 더 벌 수 있는 구조이기 때문에 이러한 추가 상승 기대가 이 상황을 만들었다고 봐야 되겠죠. 조심해서 봐야 되는 부분도 있어요. 왜냐하면 어떻게 보면 성과급 하나만으로 집값이 오른 건 아니고요. 신도시의 공급 사이클이 마무리됐어요. 그러다보니까 매물이 부족해진 점, 그게 첫 번째 이유고. 그다음에 동탄역 주변에 GTX-A, 거주하기 좋은 신호들, 이런 게 수요를 매력적으로 만든 부분도 있고요. 그다음에 중요한 거는 규제지역 지정 전이죠. 그러다 보니까 막차 심리가 굉장히 크게 작동을 한 거고요. 이러한 사람들은 갭투자를 하잖아요. 전세를 끼고 사려는 투자 수요가 함께 올라간 것. 핵심은 실제 돈이 얼마나 풀렸느냐보다 앞으로 더 오를 것이라는 기대심리가 시장을 지배하고 있다고 보는 게 맞죠.[앵커]그렇게 기대심리가 크다 보니까 한 주 만에 2. 22%. 연으로 환산하면 200%가 훨씬 넘는 수치거든요.[서은숙]단순하게 산술평균을 하면 그렇겠지만. ..[앵커]복리로 계산해 보니 그렇게 나오더라고요. 올해만 해도 10% 가까이 오를 정도. 거래량도 조금 늘었어요.[서은숙]그래서 국토교통부 실거래 시스템을 보면 6월 들어서 화성시 동탄구 여기에서만 이뤄진 아파트 매매 계약이 1007으로 집계됐어요. 같은 기간 630건이었거든요. 거기에 비하면 1. 6배 정도 수준이라고 볼 수 있습니다. 원인은 4가지 정도로 정리할 수 있는데요. 반도체 성과급 맥시범 53조 풀릴 거라고 예상하고 있는데 유동성이 풍부해질 거라는 기대. 두 번째는 강남까지 GTX-A가 설치되면서 20분 접근이 가능하고 그다음에 세 번째는 용인반도체클러스터 배후수요가 굉장히 크게 작용하고 있고요. 네 번째가 가장 결정적인 게 비규제지역의 프리미엄입니다. 동탄은 토지거래허가구역이 아니거든요. 그래서 갭투자가 굉장히 자유롭고 실거주 의무도 없단 말이에요. 그러다 보니까 이러한 현상이 나타났는데. 가장 우려스러운 건 거래는 굉장히 폭증하고 있잖아요. 그런데 매물 자체는 3개월 만에 42. 6% 급감했어요. 다시 말하면 수요가 굉장히 크고 공급은 줄었고 그러니까 가격이 더 오를 수밖에 없는 구조라고 생각할 수 있겠죠.[앵커]규제지역 문제가 나올 수밖에 없을 것 같은데. 정부에서도 보고 있는 것 같아요. 지정할 걸로 보십니까?[서은숙]아마 조건 자체는 되는 것 같아요. 그래서 문제는 뭐냐 하면 이게 지정되잖아요. 규제지역 지정이 임박했다는 소식은 계속 들리고 있단 말이에요. 그럴 때 방향이 두 가지로 움직이고 있는 것 같아요. 실거래를 하고 싶어 하는 수요자들 입장에서는 관망세로 돌아섰는데 오히려 갭투자에 관한 문제가 급증하면서 완전히 정반대로 움직이고 있는 거죠. 만약에 규제지역으로 지정되면 대출한도가 묶이죠. 70%가 40%로 줄어들고. 그다음에 실거주 요건도 확실히 맞춰야 된단 말이에요. 규제 이후 가격이 조정될 수 있는 그러한 부담도 있어요. 그러다 보니까 당연히 실제 거주하려는 실수요자는 관망세로 돌아설 수밖에 없는데 반면에 토지거래허가구역으로 묶이잖아요. 그렇게 되면 전세를 끼고 사는 방식이 굉장히 어려워질 수 있기 때문에 현재로는 그전에 사겠다고 하는 갭투자 수요는 굉장히 커지고 있는 상황이라고 봐야 될 것 같아요. 지금 시장은 주장되면 안정되냐고 묻는데 지정되면 안정됐다고 보기보다는 멈추고 일단 투자수요는 서두르는 불안정한 국면이라고 해석해야 되겠죠. 오히려 시장 자체가 굉장히 불안정해졌다고 보는 게 맞는 것 같습니다.[앵커]동탄 자체가 20억 넘게 거래되고 있다고, 강남 수준으로 올랐다는 보도들도 접하고 있는데요. 동탄에 가려져서 그렇지 분당도 0. 49%, 광명도 굉장히 가파르게 오르고 있습니다. 만약에 동탄에 지정하면 또 이게 풍선효과처럼 주변 지역으로 옮겨갈 가능성은 없을까요?[서은숙]광명지역도 이미 지정되어 있잖아요. 그러니까 주변에 덜 오른 지역으로 충분히 확산될 가능성이 굉장히 크겠죠. 아까 말씀드린 것처럼 화성구 동탄지역은 결국 반도체클러스터 요인이 굉장히 크고 GTX-A라는 호재가 있기 때문에 요인이 있거든요. 다른 지역으로 간다고 하더라도 매력적인 요인이 존재하지 않는다면 지금 이 지역만큼 오를 것 같지는 않다고 생각하고 있습니다.[앵커]관심을 많이 가져줬으면 좋겠고요. 그런데 이런 부분 시장에 또 기름을 붓는 게 있는데요. 바로 전월세난입니다. 전월세 수급지수 같은 지표를 봐도 상태가 나빠재고 가격도 가파르게 오르고 있는데요. 시장흐름은 어떻게 보십니까?[서은숙]매매시장만 불안한게 아니고 임대차시장도 불안하고요. 전세수급지수가 122. 5까지 올라갔어요. 2022년 전세난이 굉장히 심각한 시기에 비교해 보면 거의 비슷한 수준이고요. 월세수급지수도 굉장히 많이 올라서 전세난이 월세시장으로 번지는 모습을 보여주고 있고요. 원인은 크게 세 가지입니다. 첫 번째가 2022년, 2023년에 착공물량 감소가 시차를 두고 입주물량에 영향을 미치고 있다. 서울 공공주택 입주가 2만 7000가구인데요. 내년에는 36% 정도 급감한 1만 7000가구로 알려져 있어요. 그 부분이 첫 번째 원인 중의 하나로 분석되고 있고 두 번째는 전월세 매물이 굉장히 부족하다 보니까 기존 임차인들이 이사를 가지 않고 계약을 갱신하는, 눌러앉는 비중이 높아지고 있어요. 전월세에 대한 수요가 지속되는 걸로. 세 번째는 서울 정비사업을 하잖아요. 그러면 이주 수요가 더 커지잖아요. 이주 수요가 존재하지 않겠습니까? 이게 더해지면서 특정 지역의 전월세 가격이 추가로 오를 수 있는 그런 상황입니다. 이건 굉장히 이유 중 하나가 전월세 불안은 결국 다시 매매시장 불안으로 연결될 수밖에 없거든요. 전월세가 오르게 되면 무주택자 같은 경우에는 어떻게 생각하겠어요? 차라리 사자라는 생각을 하게 될 거고 투자자는 전세를 끼고 사는 비용이 더 낮아지게 되는 거죠. 오히려 투자하기 좋은 시기라고 생각할 수 있는 거죠. 부동산 대책은 매매가격만 보고 접근하면 절대로 안 되고요. 전월세 공급, 입주물량 그다음에 정비사업 이주수요를 종합적으로 고려하면서 정책을 세워야 먹히지 이것만 잡겠다라고 하면 다른 데로 결국 풍선효과로 이전되는 상황이 발생할 수 있습니다.[앵커]딱 지금이 그런 상황인 것 같습니다. 서울 외곽지역에서도 월세가 300 정도에 다다르고 있다고 하는데요. 이 정도면 돈을 빌렸을 때 4~5억 빌렸을 때 이자비용이다 보니까 매매수요로 이전하는 듯한 느낌이 드는데. 김용범 정책실장이 부동산 과세에 대한 이야기를 했습니다. 부동산 과세를 정상화해야 한다. 보유세와 양도세를 합리적으로 수용하는 것은 필요하고 옳은 방향이다. 올리겠다는 뜻으로 봐야겠죠?[서은숙]해석을 잘해야 되는데 팩트로 정책 메