돈 잘 버는 ‘제이알글로벌리츠’가 회생절차 신청한 까닭은

이익 90% 배당 규제로 현금 부족벨기에 브뤼셀에 있는 파이낸스타워 컴플렉스. 제이알글로벌리츠의 주요 투자 자산이다. /제이알투자운용 해외 우량 부동산에 투자하는 국내 1호 해외 공모 리츠(REITs)인 제이알글로벌리츠가 유동성 위기를 극복하지 못하고 법정관리를 신청하면서 2만8000여 투자자가 원금 손실 위험에 처했다. 안정적인 임대 수익을 내는 자산을 보유하고도 해외 금융기관의 자금 통제와 국내 제도적 한계가 겹치며 자금난에 빠진 것이다.18일 금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠의 핵심 자산은 벨기에 브뤼셀의 파이낸스 타워다. 벨기에 정부가 2034년까지 장기 임차하고 있어 연간 약 1200억원의 임대료 수입이 발생하는 우량 자산이다. 그러나 고금리 장기화로 유럽 상업용 부동산 가치가 하락하면서 상황이 악화됐다. 해외 대주단은 담보인정비율(LTV) 약정 위반을 이유로 임대료 수입을 현지 계좌에 묶는 ‘캐시트랩’ 조치를 시행했고, 이에 따라 한국으로 들어오던 현금 흐름이 끊겼다.결국 회사는 만기가 도래한 국내 채무를 상환하지 못해 지난 4월 서울회생법원에 회생절차를 신청했다. 문제는 리츠가 이익의 90% 이상을 배당해야 하는 구조여서 위기 상황에 대비한 현금을 충분히 쌓아둘 수 없었다는 점이다. 상장 이후 3300억원 이상을 배당했지만 정작 만기가 돌아온 400억원 규모의 단기 채무를 갚지 못하는 상황에 놓였다.현재 법원은 강제 회생 개시를 보류한 채 채권단과 자율구조조정(ARS)을 진행하고 있으며 협의 기간은 다음 달 15일까지 연장됐다. 하지만 협상이 장기화될 경우 해외 대주단이 대출 계약 위반을 이유로 빌딩을 강제 매각할 가능성이 제기된다. 이 경우 매각 대금은 선순위 채권자인 해외 금융기관에 우선 배분돼 국내 공모 투자자들의 손실이 불가피할 수 있다.투자자들은 대출금 일부만 상환해도 임대료 송금이 재개될 수 있다며 정부의 지원을 요구하고 있다. 반면 정부는 민간 기업 투자 문제에 개입하기 어렵다는 입장이다. 국토교통부 관계자는 “당사자 간 협의를 통해 해결할 사안”이라고 밝혔다.