상장리츠, 외형 8.6배 성장 '재무안정성' 과제

챗GPT의 도움을 받아 시각화하고 기자가 최종 검토·확인해 제작한 그래픽입니다. 그래픽에 포함된 데이터와 내용은 기자가 직접 취재한 결과물입니다.국내 상장리츠의 외형이 4년새 8배 넘게 커졌지만 재무안정성은 약화됐다. 금리 상승에 따른 이자 부담과 고배당 구조가 원인이다. 차입부채 차환 과정에서 이자비용이 늘었고 고배당 구조와 유상증자 제도는 자체 재무구조 개선을 제약했다. 제도 개선이 시장 확대에 집중된 만큼 재무안정성 관리 장치 마련이 후속 과제로 떠올랐다.4일 부동산금융업계에 따르면 국내 상장리츠 수는 2019년 말 7개에서 지난해 말 25개로 늘었다. 같은 기간 자산규모 합계도 3조3000억원에서 28조3000억원으로 8배 이상 커졌다. 투자자산은 국내 오피스 중심으로 형성됐고 일부 리츠는 물류와 리테일, 호텔, 해외 오피스 등으로 자산을 다변화했다.외형 확대와 달리 재무지표는 금리 상승 이후 약화됐다. KIS 커버리지 리츠의 EBITDA 대비 금융비용 지표는 2022년 상반기 3.1배에서 지난해 하반기 1.8배로 낮아졌다. 보유자산 현금흐름은 큰 변화가 없었지만 차입부채 리파이낸싱 과정에서 금융비용이 늘어난 영향이다.유동성 지표도 낮아졌다. 차입금 대비 현금 등 비율은 같은 기간 11.2%에서 6.5%로 떨어졌다. 이자비용과 배당 지출 부담이 커지면서 자체 현금 대응력이 약해졌다.해외자산을 편입한 리츠는 자산가치 하락과 환율 부담의 영향을 동시에 받았다. KB스타리츠는 벨기에 자산 손상차손과 환헤지 정산금 대응에 더해 외화차입금 평가증가 영향을 받았다. 제이알글로벌리츠도 미국·벨기에 자산 가치 하락과 환헤지 정산금 대응 부담이 나타났다. 반면 국내 오피스 중심 리츠는 낮은 공실률과 임대료 상승 덕에 자산가치 하락 영향이 제한적이었다.차입 구조도 달라졌다. 일부 리츠는 회사채와 단기사채 등 시장성 차입부채 비중을 늘렸다. 금리 인하 기대에 따른 채권 투자 수요와 유상증자 기피가 맞물린 결과다. 다만 보유자산 상당 부분이 담보로 설정된 상태에서는 조달수단 다변화보다 차환 부담이 더 크게 부각될 수 있다.제도 개선 방향도 재무안정성보다 시장 확대에 무게가 실려 있다. 지난해 부동산투자회사법 개정으로 프로젝트리츠가 제도화됐고 올해 개정안에는 리츠 간 합병 허용 등이 담겼다. 자산 다변화와 대형화에는 긍정적이지만 배당과 유동성, 차입 관리와 직접 연결된 장치는 여전히 제한적이다.한국신용평가는 상장리츠의 구조적 제약 요인으로 내부유보 축적 한계와 유상증자 체계, 재무안정성 관리 유인 부족을 꼽았다. 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 한다. 위탁관리 리츠는 감가상각비 범위에서 이익을 초과해 배당할 수 있다. 이 구조에서는 이익이 나도 자본 축적에 한계가 있다. 고배당 기대가 굳어지면서 일부 리츠는 배당률 유지를 위해 증자대금과 미실현이익에 더해 추가 차입까지 활용했다.자본확충 제도도 제약 요인으로 꼽힌다. 국내 리츠 유상증자는 주주배정 방식과 발행가 산정 관행 탓에 적시성과 조달 규모 예측 가능성이 낮다는 평가를 받았다. 증자 절차에 3~6개월이 걸리면서 주가 희석 우려가 먼저 반영되는 구조도 부담으로 작용한다.한국신용평가 관계자는 "상장리츠의 지속가능한 성장을 위해서는 외형 확대뿐 아니라 내부유보와 자본확충 여력을 높이는 제도 보완이 필요하다"며 "배당체계 유연화와 유상증자 제도 개편, AMC 평가체계 내 재무안정성 지표 반영이 필요하다"고 말했다.