지방 미분양 공포에… 건설사들 공공지원 임대로 선회

전국 미분양 주택 6만5283가구미분양 우려에 금융비용만 증가주택도시기금 출자로 민간임대 운영 의무임대기간 후 분양 ​수익 실현 가능대구 도심 전경. /뉴스1 지방을 중심으로 아파트 미분양 우려가 커지자 건설사들이 공공지원 민간임대사업으로 눈을 돌리고 있다. 분양 시장 침체로 자체 분양만으로는 사업 자금 조달이 어려워지자, 공공 지원을 활용해 기업형 민간임대 아파트를 공급하는 방식에 관심이 커지고 있는 것이다. 건설 업계에선 건설사들이 부동산 경기 회복 때 분양 전환을 통해 수익을 확보하려는 전략에 나섰다는 분석이 나온다.14일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 공공지원 민간임대 사업의 경쟁률은 1.99대1을 기록했다. 공공지원 민간임대 사업 공모 지원 규모는 2023년까지 목표 실적을 밑돌았다. 그러나 부동산 경기 침체가 시작된 지난해부터 공모 목표치를 뛰어넘는 사업계획서가 접수되고 있다.HUG 관계자는 “부동산 시장이 활황일 때는 일반 아파트 분양만으로도 사업성이 충분해 공공지원 민간임대 사업 참여가 저조했다”며 “하지만 주택 경기가 꺾이면서 경쟁률이 유의미하게 높아졌고, 올해 들어 건설사들의 관심이 더욱 커지고 있다”고 말했다.공공지원 민간임대는 주변 시세보다 저렴하게 임대를 하다가 의무임대기간(10년)이 끝나면 분양 전환을 하는 제도다. 주택도시기금은 민간 건설사와 함께 자본금을 출자해 부동산투자회사(리츠·REITs)를 설립해 임대 아파트를 운영한다. 공공성이 있는 기업형 민간임대로 임차인 자격이 무주택자 등으로 제한된다.그래픽=정서희 건설사가 공공지원 민간임대 아파트에 관심을 보이는 것은 미분양 우려 때문이다. 통상 건설사들은 분양 대금을 바탕으로 공사비를 조달하는데, 미분양이 발생하면 초기 사업비 확보에 어려움을 겪게 된다. 그렇다고 확보한 부지를 장기간 방치하기도 쉽지 않다. 금융 비용 부담이 계속 커지기 때문이다.실제 전국 미분양 주택은 지난 3월 말 기준 6만5283가구로 집계됐다. 이 가운데 약 70%가 지방에 몰려 있다. 특히 준공 후에도 팔리지 않은 ‘악성 미분양’은 정부 지원책에도 3만429가구로 3만 가구대를 이어가고 있다.공공지원 민간임대 사업을 하게 되면 건설사는 주택도시기금의 출자와 HUG의 건설자금 대출까지 받을 수 있어 초기 사업비 부담을 줄일 수 있다. 분양사업에 비해 수익성은 낮지만 임대료를 안정적으로 받을 수 있고, 부동산 경기가 회복될 때는 분양 전환을 하게 돼 분양 수익도 추후 확보할 수 있다. 공공지원 민간임대 아파트의 분양가는 감정평가액을 기준으로 산출돼 주택 가격 상승분이 반영된다.업계 관계자는 “부동산 경기가 좋을 때는 일반 분양만으로도 사업이 가능하지만 지금처럼 미분양 우려가 큰 상황에서는 사업 추진 자체가 쉽지 않다”며 “공공지원 민간임대는 초기 금융 부담이 적고 10년 뒤 분양 전환도 가능해 최근 일반 분양 사업을 임대 사업으로 돌리는 사례가 늘고 있다”고 말했다.이미 공공지원 민간임대로 사업을 추진하는 건설사도 속속 나오고 있다. HS화성은 지난 4월 울산 남구 신정동에서 울산신정 공공지원 민간임대주택 사업을 진행한다고 밝혔다.HUG도 늘어나는 수요에 대응해 주택도시기금뿐 아니라 자체 자금을 활용하는 HUG형 임대리츠(REITs·부동산투자회사) 사업을 준비 중이다. 기존 공공지원 민간임대 리츠보다 주택도시기금 출자 비중은 줄이는 대신, 보다 다양한 사업장에 투자하는 방안이 유력하게 검토되고 있다.