규제 조이면 집값 오르고, 풀면 폭락…23년째 엇박자

■AI프리즘 [부동산 뉴스]李정부 “혜택 과도” 제도 손질 예고동탄 올해 누적 상승률 11% 돌파풍선효과 반복…규제 추가 지정 임박▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다[주요 이슈 브리핑]■ 정책 신뢰 붕괴의 역설: 2003년 이후 23년간 정부가 쏟아낸 부동산 대책만 83개에 달하지만 서울 아파트값은 같은 기간 196% 뛰어 물가 상승률의 3배에 육박했다. 수요 억제 30회, 규제 완화 25회가 반복되는 동안 “정권이 바뀌면 다시 풀린다”는 학습효과가 시장에 고착화돼 정책 효과가 오히려 역행하는 구조가 심화됐다는 분석이 나온다.■ 등록임대 세제 개편 현실화: 이재명 대통령과 임광현 국세청장이 나란히 등록임대 세제 특례 축소 필요성을 공개적으로 제기하며 개편이 기정사실화하는 분위기다. 서울 등록임대주택의 의무임대 종료 예정 물량이 3년 내 16만 3371가구에 달해 세제 개편 시 매매 물량 출회와 전월세 가격 상승이라는 상충된 시장 충격이 동시에 발생할 수 있다는 전망이다.■ 풍선효과 재연: 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 묶인 이후 빠진 화성 동탄구의 올해 누적 상승률이 전국 최초로 두 자릿수(11.38%)를 돌파했다. 규제 경계 밖 비규제지역으로 매수세가 이동하는 패턴이 반복되면서 추가 규제지역 지정이 임박했다는 관측이 나오는 가운데, 규제 발표 전 비규제지역 투자 매력도가 급격히 소멸될 수 있다는 해석이다.[부동산 투자자 관심 뉴스]1. 8년새 4번 뒤집힌 등록임대제도…대폭 늘린다던 공공분양 절반만 공급- 핵심 요약: 등록임대사업자 제도는 8년간 네 차례 제도 변화를 겪었으며 이재명 대통령과 국세청장이 세제 특례 축소를 공개 제기하면서 추가 개편이 사실상 확실시되는 분위기다. 서울 등록임대주택의 3년 내 의무임대 종료 예정 물량은 16만 3371가구(아파트 4만 5713가구)에 달해 세제 축소 시 매매 출회와 전월세 가격 상승이라는 상충 효과가 불가피하다. 공공임대주택 공급은 역대 정부 모두 목표치를 한 번도 달성하지 못했다. 이재명 정부의 2030년까지 수도권 135만 가구 착공 목표도 토지 보상 지연·주민 반발·LH 개편 등으로 계획대로 실행 가능성이 낮다는 전망이 우세하다.2. 동탄 집값 올해만 11% 상승…성남 중원까지 급등- 핵심 요약: 6월 넷째 주 화성 동탄구 아파트값이 1.65% 상승하며 올해 누적 상승률이 11.38%로 전국 최초 두 자릿수를 돌파했다. 삼성전자(005930)·SK하이닉스(000660) 출퇴근 실수요와 GTX 교통 호재 기대감이 매수세를 집중시킨 결과다. 상승세는 성남 중원구(0.59%), 안양 동안구(0.49%), 수원 영통구(0.41%) 등 경기 남부 전역으로 확산됐다. 서울도 이번 주 0.30% 올라 전주(0.27%)보다 상승폭이 커졌으며, 전셋값은 0.35% 뛰어 2013년 10월 이후 12년 8개월 만의 최대 주간 상승폭을 기록했다.3. 5년마다 리셋…집값·신뢰 다 놓쳤다- 핵심 요약: 2003년 이후 올해까지 정부가 내놓은 굵직한 대책 83개에도 서울 아파트값은 KB부동산 기준 196% 뛰어 물가 상승률의 3배에 육박했다. 진보 정부의 정책을 보수 정부가 뒤집고 보수 정부의 대책을 진보 정부가 번복하는 패턴이 반복된 결과다. 등록임대사업자 제도가 대표적으로, 네 차례 방향이 바뀌며 사업자와 임차인 모두 혼란 비용을 떠안았다. 서진형 광운대 교수는 국민이 신뢰해야 따르는 세법조차 정권에 따라 뒤집힌다면 정부 신뢰 자체가 무너진다고 지적했다.[부동산 투자자 참고 뉴스]4. 3443가구 대단지 첫 테이프…펜타힐즈W, 29일부터 분양- 핵심 요약: 아이에스동서(010780)가 경북 경산시 중산지구에 지상 최고 59층, 1712가구 규모의 ‘펜타힐즈W 1단지’ 분양을 29일 시작한다. 전용 84~152㎡ 중대형 위주로 구성되며 전매제한·재당첨제한·거주의무기간이 모두 적용되지 않는다. 전용 85㎡ 초과 중대형 타입은 100% 추첨제여서 가점이 낮은 수요자도 청약 기회를 노릴 수 있다. 대구지하철 2호선 사월역과 대경선 광역철도를 이용할 수 있고, 2021년 이후 지역 내 첫 신규 공급 단지라는 점에서 대구·경북 수요자들의 관심을 끌 것이라는 전망이다.5. 수요 억제책 30번, 완화 25번…“샤워실의 바보 이젠 멈춰야”- 핵심 요약: 서울경제가 2003년 이후 83개 부동산 대책을 분석한 결과 노무현 정부 5년간 서울 아파트값은 56.6%, 문재인 정부에서는 62.2% 폭등했고 이재명 정부 출범 1년 만에도 13% 상승했다. 반면 규제 완화 기조의 이명박 정부에서 3.14% 하락, 윤석열 정부에서 5.49% 급락하는 등 규제 강도와 집값이 일관되게 엇박자를 그렸다. 전문가들은 정권 교체 때마다 정책이 뒤집히며 “지금이 마지막 기회”라는 불안 심리를 자극하는 구조적 문제를 지적한다. 적어도 30년을 관통하는 일관된 공급 중심 정책이 필요하다는 진단이 나온다.6. 서울 누르니 경기도가 들썩…풍선효과 흑역사만 되풀이- 핵심 요약: 지난해 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 묶이자 대상에서 빠진 화성 동탄구·구리시 등의 집값이 급등하며 규제지역 추가 지정이 임박했다. 강남권 규제 후 수용성으로, 수도권 광역 규제 후 김포·파주로 매수세가 옮겨갔던 과거 패턴이 반복되는 양상이다. 전문가들은 규제가 수요를 없애는 게 아니라 잠시 억제할 뿐이어서, 공급 부족이 해소되지 않으면 효과가 제한적이라고 진단한다. 규제로 번 시간을 공급 확대를 위한 골든타임으로 써야 한다는 조언이 나온다.▶ 기사 바로가기: 마이크론 ‘공급 우위’ SCA로 고정 매출 확보…4분기 실적 또 신기록 쓴다▶ 기사 바로가기: 현대차 노조 파업권 확보…‘2년 연속 파업’ 초읽기▶ 기사 바로가기: 마이크론 훈풍 타고 반도체 다시 질주…JP모건 “1만 2500 간다”