자이에스앤디 1400억 부동산 유동화…신사업 투자 유동성 대응

GS건설 본사 사옥이 소재한 서울 종로구 그랑서울 전경 /사진=GS건설자이에스앤디가 1400억원 규모의 서초동 알짜 부동산을 매각하며 데이터센터 등 첨단 신사업으로의 사업 구조 재편에 속도를 낸다. 표면적인 배경은 수익성이 확보된 신사업에 자본을 집중하는 공격적 투자 전략이다. 하지만 이면엔 매출과 영업이익 급감, 현금 등 유동자산 축소와 이자비용 폭증이 맞물려 자체 운영자금 수혈이 시급한 '각자도생'의 성격이 짙다는 지적이다.550억 차익 실현…신사업 '공격적 재편'26일 건설업계에 따르면 자이에스앤디는 25일 서울 서초구 서초동 1592-10번지 일원 토지 및 건물을 주식회사 홈에이스에 1400억원에 양도한다고 공시했다. 이는 지난해 말 자산총액의 11.77%에 해당하는 규모다. 대금은 계약금 10%를 먼저 수령하고 6개월 내 잔금 90%를 받는 조건이다.매각 발표 전후의 행보를 보면 이번 자산 유동화는 단순한 재무 위기 대응을 넘어선 사전 계획된 성장 투자 전략의 모습을 띤다. 자이에스앤디는 최근 마포로5구역(2308억원)과 망원동 가로주택정비사업(467억원) 시공사로 선정되며 수주 잔고 적립이 한창이다. 여기에 자회사 자이씨앤에이는 인공지능(AI) 데이터센터 분야에서 목표 연매출 2조2000억원을 제시하며 구체적인 성장 계획을 가동 중이다.불확실성이 큰 전통 주택사업 대신 수익성이 높은 첨단 건축과 스마트홈 사업에 자본을 선제적으로 재배치하는 사업 구조 최적화 전략인 셈이다. 자이에스앤디 관계자는 매각 배경에 대해 "공시된 바와 같이 신규 및 핵심 사업 투자 재원 확보가 주된 목적"이라고 말했다.매각 시점 역시 시장 상황을 치밀하게 계산한 결과로 풀이된다. 현재 강남 업무중심지구 내 오피스 수요가 급증하며 부동산 가치가 최고조에 달한 만큼, 자산 현금화의 적기라고 판단한 것이다.실제 올해 1분기 보고서상 해당 서초동 자산(투자부동산)의 장부가액은 약 851억원 수준이다. 이를 1400억원에 매각하면서 자이에스앤디는 약 550억원 규모의 자산처분이익을 확보하게 됐다.영업적자·유동성 고갈…불가피한 '홀로서기'하지만 재무 상태와 모회사 GS건설 안팎의 상황을 살펴보면 이번 매각의 이면엔 당장의 운영자금 조달 목적이 강하게 깔려 있다. 자이에스앤디의 연결기준 매출은 2023년 2조3746억원에서 2025년 1조3875억원으로 급락했다. 올해 1분기 매출 역시 2703억원으로 전년 동기(3127억원) 대비 13.5% 감소하며 외형 축소가 우려된다.수익성도 감소했다. 2023년 1266억원(영업이익률 5.3%)이었던 영업이익은 2024년 240억원(0.1%)으로 주저앉았고 지난해에도 125억원(0.9%)에 머물렀다. 여기에 2023년 말 3232억원이던 현금 및 현금성 자산이 올해 1분기 2032억원으로 감소하는 등 유동성 부담이 커지고 있다.모회사인 GS건설 역시 자회사를 지원할 여력이 부족하다는 지적이다. GS건설의 올해 1분기 연결기준 영업활동 현금흐름은 마이너스 943억원을 기록하며 현금 창출력이 악화됐다.반면 1년 안에 상환해야 할 단기금융부채는 3조594억원으로 불어났고 부동산 PF 대출 보증 규모도 3조1392억원에 달한다. 운전자본 부담과 우발채무 등 위험 요인을 방어하기 위해 본체의 내부 유동성을 극한으로 통제해야 하는 상황이다.건설업계 관계자는 "대형 건설사도 일부 사업을 제외하면 현금흐름 창출이 제한적인 상황"이라며 "업황 변화에 따라 자산 유동화 사례가 추가될 수 있다"고 말했다.자이에스앤디는 2000년 홈네트워크 및 부동산 운영관리 전문 기업으로 출발해 중소규모 주택개발과 첨단 건축으로 사업 영역을 넓혔다. 2022년 GS건설과 함께 자이씨앤에이를 인수하며 건축 및 플랜트 부문으로 덩치를 키웠다. 아파트 브랜드 '자이르네'와 오피스텔 브랜드 '자이엘라'를 내세워 중소형 부동산 시장을 공략해 왔다.