서울역 일대 오피스 개발 속도… ‘쪽방촌’도 업무지구로 탈바꿈

양동구역 5000억 본PF 완료북부역세권 착공·이오타 정상화용산 일대 개발 가시화되면서노후화된 업무지구 대신 SYBD 부상서울 양동구역 제11, 12지구 오피스 개발사업 투시도. /서울시 제공 서울역 인근 오피스 개발사업이 잇따라 자금 조달에 성공하면서, 서울역 일대가 새로운 업무지구로 떠오르고 있다. 과거 ‘쪽방촌’ 이미지가 강했던 지역까지 대형 오피스 개발이 본격화되며 서울역~용산 축이 기존 강남·여의도·광화문에 이은 핵심 업무지구로 자리 잡을 것이란 전망이 나온다.21일 부동산 업계에 따르면 서울 중구 남대문로5가 양동구역 제11·12지구 오피스 개발사업이 최근 5000억원 규모의 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 조달을 마쳤다. 본 PF는 선순위 3400억원·중순위 1300억원·후순위 300억원으로 구성됐다.이 사업은 서울 남대문 인근의 쪽방촌을 오피스로 재개발하는 프로젝트다. KCC건설이 지하 10층~지상 32층 규모의 오피스 건설 시공을 맡았다. 사업의 만기는 2031년 7월이다.서울역 북부역세권 복합개발사업도 자금 조달에 속도를 내고 있다. 한화그룹 주도로 진행되는 이 사업은 지난달 기존 2조1050억원 규모 본PF에 이어 6850억원의 추가 PF를 확보했다. 공사비와 기존 차입금 상환 재원을 마련한 것이다.북부역세권 복합개발사업은 서울역 북측 유휴 철도용지 일대에서 추진되는 사업으로 연면적 약 34만㎡, 지하 6층~지상 39층 5개 동 규모의 오피스가 들어선다. 2024년 말 착공 이후 최근 공정률 13% 수준까지 올라섰다. 글로벌 호텔 브랜드 만다린 오리엔탈 호텔도 이 사업지를 한국 첫 진출지로 선택했다.서울역 북부역세권 복합개발사업 조감도. /조선DB 이지스자산운용이 추진하는 ‘이오타 서울’ 프로젝트도 서울역 일대의 업무지구에 들어서는 최대 규모의 오피스 개발 사업이다. 이 사업은 옛 밀레니엄힐튼 부지(이오타 서울 1)와 메트로타워·서울로타워 부지(이오타 서울 2)를 아우르는 연면적 46만㎡ 규모다. 이오타 서울 2는 이지스자산운용이 메리츠금융그룹(3600억원)·NH투자증권(1300억원)의 신규 선순위 참여를 이끌어내며 지난달 리파이낸싱을 완료했다.서울역 북측 순화동·서소문동 일대에서도 오피스 개발이 동시에 진행되고 있다. 옛 삼성생명 서소문빌딩 부지의 서울역·서대문 1·2구역 제1지구(연면적 약 25만㎡·2030년 준공)와 서소문구역 제11·12지구(연면적 약 13만8000㎡·2029년 준공)가 공사 중이다. 메리츠화재의 두 번째 사옥으로 추진되는 봉래2지구와 SK디앤디 신사옥이 들어설 봉래3지구도 개발 절차를 밟고 있다.개발 업계에서는 서울역~용산 축이 새로운 업무지구인 ‘SYBD(Seoul Station & Yongsan Business District)’로 성장할 가능성에 주목하고 있다. 현재 용산 일대에서는 서울시·코레일·SH가 추진하는 용산국제업무지구 개발사업과 서부T&D의 복합개발 프로젝트 등이 진행 중이다.기존 강남·여의도·광화문 등 서울 3대 업무지구의 노후화가 진행되는 가운데, 신축 오피스가 집중 공급되는 서울역·용산권의 경쟁력이 더욱 부각될 수 있다는 것이다. 실제 서울 주요 도심 빌딩의 평균 준공 연도는 1991년으로, 상당수가 준공 30년을 넘긴 상태다.부동산개발 업계 관계자는 “서울역 일대는 교통망이라는 기반은 이미 갖춰져 있었지만 개발사업이 뒤따르지 못했던 지역”이라며 “북부역세권 착공과 이오타 서울 리파이낸싱 등 대형 사업들이 잇달아 본궤도에 오르면서 투자자들의 관심도 빠르게 커지고 있다”고 말했다.