“해외 부동산 가치 하락에 차환 부담까지”…제이알글로벌리츠 등급...

제이알글로벌리츠의 주요 투자자산인 벨기에 브뤼셀 소재 파이낸스 타워 컴플렉스. [사진=제이알글로벌리츠][디지털데일리 김남규기자] 제이알글로벌리츠의 신용등급 전망이 ‘부정적’으로 낮아졌다. 해외 부동산 가치가 떨어진 가운데 환헤지 정산금과 차입금 상환 부담이 커졌기 때문이다.한국신용평가는 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사의 발행자 신용등급과 무보증사채 등급전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 변경했다고 24일 밝혔다. 신용등급은 A-로 유지했다. 단기사채 등급도 A2-를 유지했다.한신평이 등급전망을 낮춘 이유는 크게 두 가지다. 보유 부동산 가치가 하락하면서 재무부담이 커졌고, 무보증사채와 단기사채 등 시장성 차입이 늘면서 자금 조달 안정성이 떨어졌다는 것이다.제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀의 ‘파이낸스 타워 콤플렉스’와 미국 뉴욕의 ‘498 7번가’ 빌딩에 투자하고 있다. 그러나 해외 상업용 부동산 시장이 부진해지면서 두 자산의 평가가치가 하락했다.벨기에 자산은 2020년 7월 12억650만유로(약 2조1110억원)에 매입됐다. 하지만 대주가 제시한 2024년 10월 말 기준 감정가는 11억530만유로(약 1조9340억원)로 낮아졌다. 매입가보다 8.4% 하락한 수준이다. 미국 자산도 2022년 2월 6억8000만달러(약 1조470억원)에 매입됐지만, 2025년 12월 기준 감정가는 6억5500만달러(약 1조90억원)로 3.7% 떨어졌다.자산가치가 내려가면서 차입 부담은 상대적으로 커졌다. 한신평에 따르면 현지 담보대출만 반영한 자산 기준 LTV는 53.1%다. 여기에 국내에서 조달한 무보증사채와 단기사채까지 포함하면 합산 LTV는 70.5%까지 오른다. LTV는 자산가치 대비 빚의 비율로, 수치가 높을수록 재무 부담이 크다는 뜻이다.추가 자금 소요도 부담이다. 제이알글로벌리츠는 2026년 5월 만기가 돌아오는 3억유로(약 5249억원) 규모 환헤지 계약 정산금을 지급해야 한다. 원·유로 환율이 1700~1750원 수준일 경우 필요한 자금은 최소 864억원에서 최대 1015억원에 이를 수 있다.회사는 유상증자를 통해 자금을 마련할 계획이지만, 증자 일정이 지연되고 있다. 정산금 지급 시점까지 증자가 완료되지 않으면 외부 차입이 불가피하다. 이 경우 재무안정성이 더 나빠질 수 있다.시장성 차입이 급증한 점도 신용도에 부담이다. 제이알글로벌리츠의 시장성 차입부채는 2024년 6월 말 900억원에서 2026년 1월 말 4080억원으로 늘었다. 전체 차입부채에서 시장성 차입이 차지하는 비중도 24.6%로 확대됐다.시장성 차입은 무보증사채나 단기사채처럼 시장에서 다시 차환해야 하는 자금이다. 시장 상황이 나빠지면 금리가 높아지거나 자금 조달이 어려워질 수 있다. 한신평은 이 점을 조달 안정성 저하 요인으로 봤다.가장 큰 변수는 벨기에 자산이다. 제이알글로벌리츠 매출의 약 75%가 벨기에 자산 임대료에서 나온다. 자산가치가 더 하락하면 담보대출 약정상 자금동결, 이른바 ‘캐시 트랩’이 발생할 수 있다. 이 경우 임대료 수익이 회사로 들어오기보다 대출 조기상환 등에 먼저 쓰여 현금흐름이 약해질 수 있다.한신평은 앞으로 시장성 차입부채의 차환 상황, 환헤지 정산금 납부, 벨기에 자산 관련 설비투자와 담보대출 원금 일부 조기상환 등을 중점적으로 점검하겠다고 밝혔다.다만 벨기에 자산의 임대차계약 연장과 유상증자 등이 원활히 이뤄지고, 시장성 차입부채가 줄어들 경우 등급전망이 다시 ‘안정적’으로 돌아갈 가능성도 있다고 덧붙였다.