사업보고서 (2026.01)

감사보고서 6.0 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜ 00469373 100000000000 20260417 1101118376893 000 866212 461603 12196 0 Y N N Y N P N 4 N

삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사

재 무 제 표 에 대 한

감 사 보 고 서

한울회계법인

목 차

독립된 감사인의 감사보고서 -------------------------------------- 1재무제표 재무상태표 ------------------------------------------------- 7 포괄손익계산서 --------------------------------------------- 8 자본변동표 ------------------------------------------------- 9

현금흐름표 ------------------------------------------------- 10

주석 ------------------------------------------------------ 11외부감사 실시내용 --------------------------------------------- 51

독립된 감사인의 감사보고서

감사의견우리는 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "회사")의 재무제표를 감사하였습니다. 동 재무제표는 2026년 1월 31일 현재의 재무상태표, 동일로 종료되는 보고기간의 포괄손익계산서, 자본변동표 및 현금흐름표 그리고 중요한 회계정책 정보를 포함한 재무제표의 주석으로 구성되어 있습니다.우리의 의견으로는 별첨된 회사의 재무제표는 회사의 2026년 1월 31일 현재의 재무상태와 동일로 종료되는 보고기간의 재무성과 및 현금흐름을 한국채택국제회계기준에 따라 중요성의 관점에서 공정하게 표시하고 있습니다. 감사의견근거우리는 대한민국의 회계감사기준에 따라 감사를 수행하였습니다. 이 기준에 따른 우리의 책임은 이 감사보고서의 재무제표감사에 대한 감사인의 책임 단락에 기술되어 있습니다. 우리는 재무제표감사와 관련된 대한민국의 윤리적 요구사항에 따라 회사로부터 독립적이며, 그러한 요구사항에 따른 기타의 윤리적 책임들을 이행하였습니다. 우리가 입수한 감사증거가 감사의견을 위한 근거로서 충분하고 적합하다고 우리는 믿습니다.

핵심감사사항핵심감사사항은 우리의 전문가적 판단에 따라 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인사항입니다. 해당 사항은 재무제표 전체에 대한 감사의 관점에서 우리의 의견형성시 다루어졌으며, 우리는 이런 사항에 대하여 별도의 의견을 제공하지는 않습니다.

임대료수익의 발생사실

가. 핵심감사사항으로 결정된 이유재무제표에 대한 주석 24에서 설명한 바와 같이 회사는 당기 중 8,389백만원의 임대료수익을 인식하였습니다. 회사는 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 임대차, 부동산개발 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하고 있습니다. 이에 따라 임대료수익은 회사의 주요 성과 지표이고, 그 금액이 유의적인 것으로 판단되는 바, 우리는 임대료수익의 발생사실을 핵심감사사항으로 결정하였습니다.나. 핵심감사사항이 감사에서 다루어진 방법핵심감사사항에 대응하기 위하여 우리는 다음을 포함한 감사절차를 수행하였습니다.ㆍ회사의 수익인식기준 관련 회계정책의 합리성 확인ㆍ임대료수익의 분석적검토를 통하여 비경상적인 상황이 존재하는지 확인ㆍ표본으로 추출된 임대료수익의 임대계약서의 거래 조건에 따라 임대료수익으로 인식해야 할 금액의 재계산 및 포괄손익계산서 상 임대료수익과의 차이 검토ㆍ표본으로 추출된 임대료수익 거래에 대한 계약체결, 수익금액 계산ㆍ결정, 대금 입금 및 회계처리에 대한 입증감사절차

기타사항비교표시된 회사의 2025년 10월 31일로 종료된 보고기간의 재무제표는 타감사인이 감사하였으며, 이 감사인의 2026년 1월 6일자 감사보고서에는 해당 재무제표에 대하여 적정의견이 표명되었습니다.

재무제표에 대한 경영진과 지배기구의 책임경영진은 한국채택국제회계기준에 따라 이 재무제표를 작성하고 공정하게 표시할 책임이 있으며, 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는 재무제표를 작성하는데 필요하다고 결정한 내부통제에 대해서도 책임이 있습니다.

경영진은 재무제표를 작성할 때, 회사의 계속기업으로서의 존속능력을 평가하고 해당되는 경우, 계속기업 관련 사항을 공시할 책임이 있습니다. 그리고 경영진이 기업을 청산하거나 영업을 중단할 의도가 없는 한, 회계의 계속기업전제의 사용에 대해서도 책임이 있습니다.지배기구는 회사의 재무보고절차의 감시에 대한 책임이 있습니다.

재무제표감사에 대한 감사인의 책임우리의 목적은 회사의 재무제표에 전체적으로 부정이나 오류로 인한 중요한 왜곡표시가 없는지에 대하여 합리적인 확신을 얻어 우리의 의견이 포함된 감사보고서를 발행하는데 있습니다. 합리적인 확신은 높은 수준의 확신을 의미하나, 감사기준에 따라수행된 감사가 항상 중요한 왜곡표시를 발견한다는 것을 보장하지는 않습니다. 왜곡표시는 부정이나 오류로부터 발생할 수 있으며, 왜곡표시가 재무제표를 근거로 하는 이용자의 경제적 의사결정에 개별적으로 또는 집합적으로 영향을 미칠 것이 합리적으로 예상되면, 그 왜곡표시는 중요하다고 간주됩니다.감사기준에 따른 감사의 일부로서 우리는 감사의 전 과정에 걸쳐 전문가적 판단을 수행하고 전문가적 의구심을 유지하고 있습니다. 또한, 우리는: - 부정이나 오류로 인한 재무제표의 중요왜곡표시위험을 식별하고 평가하며 그러한 위험에 대응하는 감사절차를 설계하고 수행합니다. 그리고 감사의견의 근거로서 충분하고 적합한 감사증거를 입수합니다. 부정은 공모, 위조, 의도적인 누락, 허위진술 또는 내부통제 무력화가 개입될 수 있기 때문에 부정으로 인한 중요한 왜곡표시를 발견하지 못할 위험은 오류로 인한 위험보다 큽니다. - 상황에 적합한 감사절차를 설계하기 위하여 감사와 관련된 내부통제를 이해합니다. 그러나 이는 내부통제의 효과성에 대한 의견을 표명하기 위한 것이 아닙니다.

• 재무제표를 작성하기 위하여 경영진이 적용한 회계정책의 적합성과 경영진이 도출한 회계추정치와 관련 공시의 합리성에 대하여 평가합니다.

• 경영진이 사용한 회계의 계속기업전제의 적절성과, 입수한 감사증거를 근거로 계속기업으로서의 존속능력에 대하여 유의적 의문을 초래할 수 있는 사건이나, 상황과 관련된 중요한 불확실성이 존재하는지 여부에 대하여 결론을 내립니다. 중요한 불확실성이 존재한다고 결론을 내리는 경우, 우리는 재무제표의 관련 공시에 대하여 감사보고서에 주의를 환기시키고, 이들 공시가 부적절한 경우 의견을 변형시킬 것을 요구받고 있습니다. 우리의 결론은 감사보고서일까지 입수된 감사증거에 기초하나, 미래의 사건이나 상황이 회사의 계속기업으로서 존속을 중단시킬 수 있습니다.

• 공시를 포함한 재무제표의 전반적인 표시와 구조 및 내용을 평가하고, 재무제표의 기초가 되는 거래와 사건을 재무제표가 공정한 방식으로 표시하고 있는지 여부를 평가합니다.우리는 여러 가지 사항들 중에서 계획된 감사범위와 시기 그리고 감사 중 식별된 유의적 내부통제 미비점 등 유의적인 감사의 발견사항에 대하여 지배기구와 커뮤니케이션합니다.

또한 우리는 독립성 관련 윤리적 요구사항들을 준수하고, 우리의 독립성 문제와 관련된다고 판단되는 모든 관계와 기타사항들 및 해당되는 경우 관련 제도적 안전장치를 지배기구와 커뮤니케이션한다는 진술을 지배기구에게 제공합니다.우리는 지배기구와 커뮤니케이션한 사항들 중에서 당기 재무제표감사에서 가장 유의적인 사항들을 핵심감사사항으로 결정합니다. 법규에서 해당 사항에 대하여 공개적인 공시를 배제하거나, 극히 드문 상황으로 우리가 감사보고서에 해당 사항을 기술함으로 인한 부정적 결과가 해당 커뮤니케이션에 따른 공익적 효익을 초과할 것으로 합리적으로 예상되어 해당 사항을 감사보고서에 커뮤니케이션해서는 안 된다고 결론을 내리는 경우가 아닌 한, 우리는 감사보고서에 이러한 사항들을 기술합니다.

이 감사보고서의 근거가 된 감사를 실시한 업무수행이사는 박성하입니다.

(첨부)재 무 제 표

재 무 상 태 표

포 괄 손 익 계 산 서

자 본 변 동 표

현 금 흐 름 표

주석

1. 당사의 개요삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")는 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사로서 2022년 7월 26일에 설립되었습니다. 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자ㆍ운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다. 당사의 본점 소재지는 서울특별시 서초구 서초대로74길 4이며, 당사는 2023년 4월 10일자로 한국거래소 유가증권시장에 상장했습니다.

당기말 현재 당사의 주주구성은 다음과 같습니다.

당사의 사업연도는 3개월 단위로 하며 매년 2월 1일에 개시하여 같은 해 4월 30일에 종료하고, 5월 1일에 개시하여 같은 해 7월 31일에 종료하고, 8월 1일에 개시하여 같은 해 10월 31일에 종료하고, 11월 1일에 개시하여 다음 해 1월 31일에 종료합니다. 다만, 최초사업년도는 회사 설립등기일(2022년 7월 26일)에 개시하여 2023년 1월 31일까지로 하며, 최종 사업연도는 당사의 해산일에 종료합니다.

2. 중요한 회계정책

다음은 재무제표 작성에 적용된 중요한 회계정책입니다. 이러한 정책은 별도의 언급이 없다면, 표시된 회계기간에 계속적으로 적용됩니다.

2.1 재무제표 작성 기준

당사의 재무제표는 한국채택국제회계기준(이하 기업회계기준)에 따라 작성됐습니다.한국채택국제회계기준은 국제회계기준위원회("IASB")가 발표한 기준서와 해석서 중대한민국이 채택한 내용을 의미합니다.

재무제표는 다음을 제외하고는 역사적 원가에 기초하여 작성하였습니다.

·특정 금융자산과 금융부채(파생상품 포함), 공정가치로 측정하는 특정 유형자산과 투자부동산 유형

·순공정가치로 측정하는 매각예정자산

한국채택국제회계기준은 재무제표 작성 시 중요한 회계추정의 사용을 허용하고 있으며, 회계정책을 적용함에 있어 경영진의 판단을 요구하고 있습니다. 보다 복잡하고 높은 수준의 판단이 필요한 부분이나 중요한 가정 및 추정이 필요한 부분은 주석3에서 설명하고 있습니다.

2.2 회계정책과 공시의 변경2.2.1 당사가 채택한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

당사는 2025년 11월 1일로 개시하는 회계기간부터 신규 적용한 주요 제ㆍ개정 기준서는 없습니다.

2.2.2 당사가 적용하지 않은 제ㆍ개정 기준서 및 해석서

제정 또는 공표되었으나 시행일이 도래하지 않아 적용하지 아니한 제ㆍ개정 기준서 및 해석서는 다음과 같습니다.

1. 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'(개정) 및 제1107호 '금융상품 공시'(개정): 금융상품 분류와 측정

특정조건을 모두 충족하는 경우 결제일 전에 전자지급시스템을 통해 금융부채가 결제된 것으로 간주할 수 있도록 허용하는 규정이 신설되었으며 계약상 현금흐름 특성을 평가할 때, 원리금 지급만으로 구성되어 있는 현금흐름 관련 규정이 명확화 되었습니다. 또한, 기타포괄손익-공정가치 측정 지분상품의 투자 종류별 공정가치 변동 및 실현손익 정보에 대한 공시 요구사항이 추가되었습니다. 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

2. 기업회계기준서 제1109호 '금융상품'(개정), 제1107호 '금융상품 공시'(개정): 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약

전력 생산의 원천이 통제할 수 없는 자연 조건에 의존함에 따라 전력 인도기간 동안 미사용 전력을 판매하게 되더라도, 기업이 해당 계약에 대해 전력의 '순구매자'에 해당한다면 기업의 예상되는 사용 필요에 따라 체결된 계약으로 보아 기준서 제1109호 '금융상품'의 적용범위에서 제외(미이행계약으로 처리)할 수 있음을 명확히 하였습니다. 이때 순구매자 판단은 합리적인 기간(12개월 이내)을 기준으로 수행하며, 전력량의 변동성 등 계약상 특성, 추정 미래현금흐름 등 미인식된 약정, 그리고 구매 원가 및 미사용 전력의 판매 대가 등 재무성과에 미치는 영향을 단일 주석으로 공시합니다. 또한, 자연에 의존하는 전력과 관련된 계약을 위험회피수단으로 지정하는 경우, 예상 전력거래의 '변동 가능한 명목수량'을 위험회피대상항목으로 지정할 수 있도록 허용하여 전력 산출량의 변동성 위험을 회피할 수 있게 하였습니다. 동 개정사항은 2026년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기 적용이 가능합니다. 당사는 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

3. 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'(제정) 및 제 1007호 '현금흐름표'(개정): 손익계산서 및 현금흐름표 표시방법

기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'는 기업회계기준서 제1001호 '재무제표 표시'를 대체하며, 특정 총합계와 중간합계를 포함한 손익계산서의 표시방법과 주요 재무제표 및 그 주석의 식별된 '역할'에 따라 재무정보를 통합하고 세분화하는 새로운 요구사항을 포함합니다. 기업은 손익계산서의 모든 수익과 비용을 영업, 투자, 재무, 법인세 및 중단영업의 다섯 가지 범주 중 하나로 분류해야 하며 경영진이 정의한 성과측정치를 공시하여야 합니다. 이와 관련하여 간접법에 따른 영업활동 현금흐름 산정의 출발점을 당기순이익에서 영업손익으로 변경하고 배당과 이자에서 발생하는 현금흐름 분류에 대한 선택권을 제거하는 등 기업회계기준서 제1007호 '현금흐름표'가 개정되었습니다. 또한, 제1008호 '회계정책, 회계추정치 변경과 오류'의 기준서명이 '재무제표의 작성 기준'으로 변경되었으며 제1001호의 일부 문단이 제1008호와 제1107호로 이관되었습니다. 기업회계기준서 제1118호 '재무제표 표시와 공시'와 관련 기준서의 제ㆍ개정 사항은 2027년 1월 1일 이후에 시작되는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 제ㆍ개정 사항이 재무제표에 미치는 영향을 검토하고 있습니다.

4. 한국채택국제회계기준 연차개선

한국채택국제회계기준 연차개선은 2026년 1월 1일 이후 시작하는 회계연도부터 적용되며, 조기적용이 허용됩니다. 당사는 동 개정으로 인한 재무제표의 중요한 영향은 없을 것으로 예상하고 있습니다.

• 제1101호'한국채택국제회계기준의 최초 채택': 불명확한 표현 및 기준서간 상이한 용어 개정

• 제1107호 '금융상품 공시': 용어 및 내용이 기준서간 일관되도록 개정

• 제1109호'금융상품': 리스부채 제거 시 기업회계기준서 제1109호에 따라 당기손익으로 인식

• 제1110호 '연결재무제표': 사실상 대리인 여부는 판단의 대상임을 명확히 함

• 제1007호'현금흐름표': '원가법'을 삭제하고 '원가'로 대체하여 기준서간 용어일치

2.3 금융자산

(1) 분류

당사는 다음의 측정 범주로 금융자산을 분류합니다.

• 당기손익-공정가치 측정 금융자산

• 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산

• 상각후원가 측정 금융자산

금융자산은 금융자산의 관리를 위한 사업모형과 금융자산의 계약상 현금흐름 특성에 근거하여 분류합니다.

공정가치로 측정하는 금융자산의 손익은 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 채무상품에 대한 투자는 해당 자산을 보유하는 사업모형에 따라 그 평가손익을 당기손익 또는 기타포괄손익으로 인식합니다. 당사는 금융자산을 관리하는 사업모형을 변경하는 경우에만 채무상품을 재분류합니다.

단기매매항목이 아닌 지분상품에 대한 투자는 최초 인식시점에 후속적인 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 지정하는 취소불가능한 선택을 할 수 있습니다. 지정되지 않은 지분상품에 대한 투자의 공정가치 변동은 당기손익으로 인식합니다.

(2) 측정

당사는 최초 인식시점에 금융자산을 공정가치로 측정하며, 당기손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 경우에 해당 금융자산의 취득과 직접 관련되는 거래원가는 공정가치에 가산합니다. 당기손익-공정가치 측정 금융자산의 거래원가는 당기손익으로 비용처리합니다.

내재파생상품을 포함하는 복합계약은 계약상 현금흐름이 원금과 이자로만 구성되어 있는지를 결정할 때 해당 복합계약 전체를 고려합니다.

① 채무상품

금융자산의 후속적인 측정은 금융자산의 계약상 현금흐름 특성과 그 금융자산을 관리하는 사업모형에 근거합니다. 당사는 채무상품을 다음의 세 범주로 분류합니다.

(가) 상각후원가 계약상 현금흐름을 수취하기 위해 보유하는 것이 목적인 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 자산은 상각후원가로 측정합니다. 상각후원가로 측정하는 금융자산으로서 위험회피관계의 적용 대상이 아닌 금융자산의 손익은 해당 금융자산을 제거하거나 손상할 때 당기손익으로 인식합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다.

(나) 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산 계약상 현금흐름의 수취와 금융자산의 매도 둘 다를 통해 목적을 이루는 사업모형 하에서 금융자산을 보유하고, 계약상 현금흐름이 원리금만으로 구성되어 있는 금융자산은 기타포괄손익-공정가치로 측정합니다. 손상차손(환입)과 이자수익 및 외환손익을 제외하고는, 공정가치로 측정하는 금융자산의 평가손익은 기타포괄손익으로 인식합니다. 금융자산을 제거할 때에는 인식한 기타포괄손익누계액을 자본에서 당기손익으로 재분류합니다. 유효이자율법에 따라 인식하는 금융자산의 이자수익은 '금융수익'에 포함됩니다. 외환손익은 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시하고 손상차손은 '기타비용'으로 표시합니다.

(다) 당기손익-공정가치 측정 금융자산 상각후원가 측정이나 기타포괄손익-공정가치 측정 금융자산이 아닌 채무상품은 당기손익-공정가치로 측정됩니다. 위험회피관계가 적용되지 않는 당기손익-공정가치 측정 채무상품의 손익은 당기손익으로 인식하고 발생한 기간에 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다.

② 지분상품

당사는 모든 지분상품에 대한 투자를 후속적으로 공정가치로 측정합니다. 공정가치 변동을 기타포괄손익으로 표시할 것을 선택한 장기적 투자목적 또는 전략적 투자목적의 지분상품에 대해 기타포괄손익으로 인식한 금액은 해당 지분상품을 제거할 때에도 당기손익으로 재분류하지 않습니다. 이러한 지분상품에 대한 배당수익은 당사가 배당을 받을 권리가 확정된 때 '금융수익'으로 당기손익으로 인식합니다.

당기손익-공정가치로 측정하는 금융자산의 공정가치 변동은 손익계산서에 '기타수익' 또는 '기타비용'으로 표시합니다. 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 지분상품에 대한 손상차손(환입)은 별도로 구분하여 인식하지 않습니다.

(3) 손상

당사는 미래전망정보에 근거하여 상각후원가로 측정하거나 기타포괄손익-공정가치로 측정하는 채무상품에 대한 기대신용손실을 평가합니다. 손상 방식은 신용위험의 유의적인 증가 여부에 따라 결정됩니다. 단, 매출채권 및 리스채권에 대해 당사는 채권의 최초 인식시점부터 전체기간 기대신용손실을 인식하는 간편법을 적용합니다.

(4) 인식과 제거

금융자산의 정형화된 매입 또는 매도는 매매일에 인식하거나 제거합니다. 금융자산은 현금흐름에 대한 계약상 권리가 소멸하거나 금융자산을 양도하고 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 이전한 경우에 제거됩니다.

당사가 금융자산을 양도한 경우라도 채무자의 채무불이행시의 소구권 등으로 양도한 금융자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분을 당사가 보유하는 경우에는 이를 제거하지 않고 그 양도자산 전체를 계속하여 인식하되, 수취한 대가를 금융부채로 인식합니다. 해당 금융부채는 재무상태표에 '차입금'으로 분류하고 있습니다

(5) 금융상품의 상계

금융자산과 부채는 인식한 자산과 부채에 대해 법적으로 집행가능한 상계권리를 현재 보유하고 있고, 순액으로 결제하거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제할 의도를 가지고 있을 때 상계하여 재무상태표에 순액으로 표시합니다. 법적으로 집행가능한 상계권리는 미래사건에 좌우되지 않으며, 정상적인 사업과정의 경우와 채무불이행의 경우 및 지급불능이나 파산의 경우에도 집행가능한 것을 의미합니다.

2.4 매출채권

매출채권은 유의적인 금융요소를 포함하지 않는 경우에는 무조건적인 대가의 금액으로, 유의적인 금융요소를 포함하는 경우에는 공정가치로 최초 인식합니다. 매출채권은 후속적으로 유효이자율법을 적용한 상각후원가에 손실충당금을 차감하여 측정됩니다.

2.5 차입원가

적격자산을 취득 또는 건설하는데 발생한 차입원가는 해당 자산을 의도된 용도로 사용할 수 있도록 준비하는 기간 동안 자본화되고, 적격자산을 취득하기 위한 특정목적 차입금의 일시적 운용에서 발생한 투자수익은 당 회계기간 동안 자본화 가능한 차입원가에서 차감됩니다. 기타 차입원가는 발생기간에 비용으로 인식됩니다.

2.6 투자부동산

임대수익이나 투자차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산은 투자부동산으로 분류됩니다. 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정되며, 최초 인식 후에는 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 금액으로 표시됩니다. 투자부동산 중 토지를 제외한 투자부동산은 추정 경제적 내용연수 23년~40년 동안 정액법으로 상각됩니다. 2.7 비금융자산의 손상 상각대상 자산에 대하여는 자산손상을 시사하는 징후가 있을 때 손상검사를 수행하고 있습니다. 손상차손은 회수가능액(사용가치 또는 처분부대원가를 차감한 공정가치 중 높은 금액)을 초과하는 장부금액만큼 인식되고 상각대상 자산에 대한 손상차손은 매 보고기간말에 환입가능성이 검토됩니다.

2.8 기타채무

기타채무는 당사가 보고기간말 전에 제공받은 재화나 용역에 대하여 지급하지 않은 부채입니다. 해당 채무는 무담보이며, 인식 후에 통상 30일 이내에 지급됩니다. 매입채무와 기타채무는 보고기간 후 12개월 후에 지급기일이 도래하는 것이 아니라면 재무상태표에서 유동부채로 표시합니다. 해당 채무는 최초에 공정가치로 인식하고 이후 유효이자율법을 사용한 상각후원가로 측정합니다.

2.9 금융부채

(1) 분류 및 측정

당사의 당기손익-공정가치 측정 금융부채는 단기매매목적의 금융상품입니다. 주로 단기간 내에 재매입할 목적으로 부담하는 금융부채는 단기매매금융부채로 분류됩니다. 또한, 위험회피회계의 수단으로 지정되지 않은 파생상품이나 금융상품으로부터 분리된 내재파생상품도 단기매매금융부채로 분류됩니다.

당기손익-공정가치 측정 금융부채, 금융보증계약, 금융자산의 양도가 제거조건을 충족하지 못하는 경우에 발생하는 금융부채를 제외한 모든 비파생금융부채는 상각후원가로 측정하는 금융부채로 분류되고 있으며, 재무상태표 상 '기타금융부채', '차입금' 등으로 표시됩니다.

차입금은 공정가치에서 발생한 거래원가를 차감한 금액으로 최초 인식하고 이후 상각후원가로 측정합니다. 받은 대가(거래원가 차감 후)와 상환금액의 차이는 유효이자율법을 사용하여 기간에 걸쳐 당기손익으로 인식합니다. 차입한도를 제공받기 위해 지급한 수수료는 차입한도의 일부나 전부로써 차입을 실행할 가능성이 높은(probable) 범위까지는 차입금의 거래원가로 인식합니다. 이 경우 수수료는 차입을 실행할 때까지 이연합니다. 차입한도약정의 일부나 전부로써 차입을 실행할 가능성이 높다(는 증거가 없는 범위의 관련 수수료는 유동성을 제공하는 서비스에 대한 선급금으로서 자산으로 인식 후 관련된 차입한도기간에 걸쳐 상각합니다.

특정일에 의무적으로 상환해야 하는 우선주는 부채로 분류됩니다. 이러한 우선주에 대한 유효이자율법에 따른 이자비용은 다른 금융부채에서 인식한 이자비용과 함께 손익계산서 상 '금융비용'으로 인식됩니다.

보고기간 후 12개월 이상 부채의 결제를 연기할 수 있는 무조건의 권리를 가지고 있지 않다면 차입금은 유동부채로 분류합니다.

(2) 제거

금융부채는 계약상 의무가 이행, 취소 또는 만료되어 소멸되거나 기존 금융부채의 조건이 실질적으로 변경된 경우에 재무상태표에서 제거됩니다. 소멸하거나 제3자에게 양도한 금융부채의 장부금액과 지급한 대가(양도한 비현금자산이나 부담한 부채를 포함)의 차액은 당기손익으로 인식합니다.

2.10 법인세비용법인세비용은 당기법인세와 이연법인세로 구성됩니다. 법인세는 기타포괄손익이나 자본에 직접 인식된 항목과 관련된 금액은 해당 항목에서 직접 인식하며, 이를 제외하고는 당기손익으로 인식됩니다.당기법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 측정합니다. 경영진은 적용 가능한 세법 규정이 해석에 따라 달라질 수 있는 상황에 대하여 회사가 세무신고 시 적용한 세무정책에 대하여 주기적으로 평가하고 있으며, 세무당국이 불확실한 법인세 처리를 수용할 가능성이 높은지 고려합니다. 회사는법인세 측정 시 가장 가능성이 높은 금액 또는 기댓값 중 불확실성의 해소를 더 잘 예측할 것으로 예상되는 방법을 사용하여 불확실성의 영향을 반영합니다.이연법인세는 자산과 부채의 장부금액과 세무기준액의 차이로 발생하는 일시적 차이에 대하여 장부금액을 회수하거나 결제할 때의 예상 법인세효과로 인식됩니다. 다만,사업결합 이외의 거래에서 자산ㆍ부채를 최초로 인식할 때 발생하는 이연법인세자산과 부채는 그 거래가 회계이익이나 과세소득에 영향을 미치지 않는다면 인식되지 않습니다.이연법인세자산은 차감할 일시적 차이가 사용될 수 있는 미래 과세소득의 발생가능성이 높은 경우에 인식됩니다.이연법인세자산과 부채는 법적으로 당기법인세자산과 당기법인세부채를 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있고, 이연법인세자산과 부채가 동일한 과세당국에 의해서 부과되는 법인세와 관련된 경우에 상계합니다. 당기법인세자산과 부채는 법적으로 상계할 수 있는 권리를 회사가 보유하고 있고, 순액으로 결제할 의도가 있거나 자산을 실현하는 동시에 부채를 결제하려는 의도가 있는 경우에 상계합니다.법인세비용은 보고기간말 현재 제정되었거나 실질적으로 제정된 세법에 근거하여 측정합니다. 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제조항에 근거하여 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당할 경우 동 금액에 대하여 당해 사업연도소득금액 계산시 소득공제를 받을 수 있는 바, 당기의 소득금액 계산시 배당소득공제를 반영하여 법인세비용을 산출하고 있습니다.

2.11 부동산투자회사법상의 특칙적용 : 이익준비금적립의무 배제 및 초과배당당사는 부동산투자회사법 제28조 제1항에 의하여 이익처분시 이익준비금의 법정적립을 규정한 상법 제458조가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동 법 제28조 제3항에 의하여 상법 제462조가 배제되어 당해연도의 감가상각비 범위 안에서 이익을 초과하는 배당이 가능합니다.

2.12 리스

당사가 리스제공자인 경우 운용리스에서 생기는 리스수익은 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식합니다. 운용리스 체결 과정에서 부담하는 리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 더하고 리스료 수익과 같은 기준으로 리스기간에 걸쳐 비용으로 인식합니다. 각 리스된 자산은 재무상태표에서 그 특성에 기초하여 표시하였습니다.

리스의 내재이자율을 쉽게 산정할 수 있는 경우 그 이자율로 리스료를 할인합니다. 내재이자율을 쉽게 산정할 수 없는 경우에는 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입한다면 지급해야 할 이자율인 리스이용자의 증분차입이자율을 사용합니다.

2.13 수익인식 당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리부동산투자회사로서 투자부동산의 운용리스 제공으로부터 발생하는 리스료수익을 리스기간에 걸쳐 정액기준으로 인식하고 있습니다. 따라서 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는수익'의 적용범위에 포함되지 않습니다. 그 외 관리비수익 및 기타수익 등의 경우, 기업회계기준서 제1115호 '고객과의 계약에서 생기는 수익'의 적용범위에 포함되는 고객과의 모든 계약에 5단계 수익인식모형(① 계약 식별 → ② 수행의무식별 → ③ 거래가격 산정 → ④ 거래가격을 수행의무에 배분 →⑤ 수행의무 이행 시 수익 인식)을 적용하여 수익을 인식합니다. 당사는 계약기간 동안 고객에게 관리 용역 등을 제공할 의무가 있으므로 이러한 수행의무에 배분된 거래가격을 용역을 제공하는 기간에 걸쳐 수익으로 인식합니다.2.14 영업부문 영업부문별 정보는 대표이사에게 내부적으로 보고되는 방식에 기초하여 공시됩니다(주석 31 참조). 대표이사는 영업부문에 배부될 자원과 영업부문의 성과를 평가하는데 책임이 있으며, 당사는 전략적 의사결정을 수행하는 이사회를 최고의사결정자로 보고 있습니다.

2.15 재무제표 승인당사의 재무제표는 2026년 03월 31일자로 이사회에서 승인되었으며, 2026년 04월 17일자 정기주주총회에서 최종 승인될 예정입니다.

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천재무제표 작성에는 미래에 대한 가정 및 추정이 요구되며 경영진은 당사의 회계정책을 적용하기 위해 판단이 요구됩니다. 추정 및 가정은 지속적으로 평가되며, 과거 경험과 현재의 상황에 비추어 합리적으로 예측가능한 미래의 사건을 고려하여 이루어집니다. 회계추정의 결과가 실제 결과와 동일한 경우는 드물 것이므로 중요한 조정을유발할 수 있는 유의적인 위험을 내포하고 있습니다.

4. 금융위험관리 (1) 금융위험관리요소 당사는 여러 활동으로 인하여 시장위험(외환위험, 가격위험, 현금흐름 및 공정가치 이자율위험), 신용위험, 유동성위험과 같은 다양한 금융위험에 노출될 수 있습니다.당사의 전반적인 위험관리는 당사의 재무성과에 잠재적으로 불리할 수 있는 효과를최소화하는데 중점을 두고 있습니다.위험관리는 이사회에서 승인한 위험관리 정책에 따라 자산관리회사에서 수행되고 있으며, 금융위험을 식별, 평가 및 회피하고 있습니다.

1. 시장위험 ① 이자율위험당사의 경우 이자부 자산이 중요하지 않기 때문에 당사의 수익 및 영업현금흐름은 시장이자율로부터 실질적으로 독립적입니다. 당사의 이자율 변동위험은 주로 차입금에서 비롯됩니다

당기말 및 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 변동이자부 금융상품의 장부금액은 다음과 같습니다.

당기말 및 전기말 현재 당사가 보유하고 있는 변동금리 차입금으로, 현재 다른 모든 변수가 일정하고 이자율이 100bp 변동한다고 가정할 때 변동금리부 대여금 및 차입금에서 당기 및 전기 중 발생하는 이자비용의 영향은 다음과 같습니다.

2. 신용위험신용위험은 기업 및 개인 고객에 대한 신용거래 및 채권뿐 아니라 현금성자산, 채무상품의 계약 현금흐름, 예치금 등에서도 발생합니다. 금융기관의 경우 신용등급이 우수한 금융기관과 거래하고 있으므로 금융기관으로부터의 신용위험은 제한적입니다.

당기말 현재 당사는 기대신용손실 모형이 적용되는 다음의 금융자산을 보유하고 있습니다.

① 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산

상각후원가로 측정하는 기타 금융자산은 현금및현금성자산과 미수금, 미수수익, 기타비유동금융자산입니다. 당사는 이러한 상각후원가로 측정하는 기타 금융자산에 대한 손실충당금은 신용위험이 낮은 것으로 판단하여 손실충당금을 인식하고 있지 않습니다.

3. 유동성 위험 유동성위험관리는 충분한 현금 및 시장성 있는 유가증권의 유지, 적절하게 약정된 신용한도금액으로부터의 자금 여력 및 시장포지션을 결제할 수 있는 능력 등을 포함하고 있습니다. 활발한 영업활동을 통해 당사 신용한도 내에서 자금여력을 탄력적으로 유지하고 있습니다. 당사의 금융부채를 당기말 및 전기말 부터 계약 만기일까지의 잔여기간에 따라 만기별로 구분한 내역은 다음과 같습니다.

(2) 자본위험관리 당사의 자본관리 목적은 주주 및 이해당사자들에게 이익을 지속적으로 제공할 수 있는 능력을 보호하고 자본비용을 절감하기 위해 최적 자본구조를 유지하는 것입니다. 자본구조를 유지 또는 조정하기 위하여 당사는 주주에게 지급되는 배당을 조정하고, 주주에게 자본금을 반환하며, 부채감소를 위한 신주 발행 및 자산 매각 등을 실시하고 있습니다.

산업 내의 타사와 마찬가지로 당사는 자본조달비율에 기초하여 자본을 관리하고 있으며, 자본조달비율은 순차입금을 총자본으로 나누어 산출하고 있습니다. 순차입금은 재무상태표상 차입금 총계에서 현금및현금성자산을 차감한 금액이며, 총자본은 재무상태표상 자본에 순차입금을 가산한 금액입니다.

당기말 및 전기말 현재 자본조달비율은 다음과 같습니다.

5. 금융상품 공정가치

(1) 당기말 및 전기말 금융상품의 내역은 다음과 같습니다.

(2) 금융상품 공정가치 서열 체계 공정가치로 측정되는 금융상품은 공정가치 서열체계에 따라 구분되며 정의된 수준들은 다음과 같습니다.

당기말 현재 당사의 금융상품은 모두 상각후원가로 측정되고 있습니다.

(3) 당사는 수준 간의 이동을 가져오는 사건이나 상황의 변동이 발생하는 시점에 수준간의 이동을 인식하고 있습니다.

6. 금융상품(1) 당기말 및 전기말 금융상품 범주별 장부금액은 다음과 같습니다. 1) 금융자산

2. 금융부채

(2) 당기 및 전기 중 금융상품 범주별 손익은 다음과 같습니다.

7. 현금및현금성자산

당기말 및 전기말 현재 현금및현금성자산의 내역은 다음과 같습니다.

8. 매출채권 및 기타채권당기말 및 전기말 현재 매출채권 및 기타채권은 다음과 같습니다.

9. 기타금융자산당기말 및 전기말 현재 기타금융자산은 다음과 같습니다.

기타 금융자산은 신용위험이 낮은 것으로 판단되어, 당기말 현재 손실충당금을 인식하지 않았습니다.

10. 기타자산

당기말 및 전기말 현재 기타자산의 내역은 다음과 같습니다.

11. 투자부동산(1) 당기말 및 전기말 현재 투자부동산의 내역은 다음과 같습니다.

상기 투자부동산은 당사의 차입금과 관련하여 담보로 제공되어 있습니다(주석 12 참조)(2) 당기 및 전기 중 투자부동산의 변동 내역은 다음과 같습니다.(당기)

(전기)

(3) 당기 및 전기 중 투자부동산에서 발생한 손익의 내역은 다음과 같습니다.

(4) 당기말 및 전기말 현재 투자부동산의 공정가치는 다음과 같습니다.

공정가치 서열체계 수준 3의 공정가치측정에 사용된 평가관련 정보는 다음과 같습니다.

(5) 운용리스 제공 내역 회사는 보유 중인 투자부동산 전체에 대해 삼성생명보험㈜ 외 13곳과 운용리스를 제공하는 계약을 체결하고 있으며, 당기 중 운용리스자산에서 발생한 감가상각비는 1,337,734천원 입니다.

한편, 당기말 및 전기말 현재 상기 투자부동산에 대한 운용리스계약으로 당사가 받게될 것으로 기대되는 미래 최소 리스료 내역은 다음과 같습니다.

또한, 당기 및 전기 중 운용리스와 관련하여 인식한 임대료수익은 다음과 같습니다.

12. 담보제공현황

당기말 현재 당사가 담보로 제공한 자산의 내역은 다음과 같습니다.

13. 보험가입현황당기말 현재 당사가 가입하고 있는 보험의 내역은 다음과 같습니다.

(*) 상기 보험에 대한 보험금 수령권은 유동성장기차입금과 관련하여 IBK기업은행 등에 부보금액을 한도로 하여 516,000,000천원의 근질권이 설정되어 있습니다.

14. 기타금융부채

당기말 및 전기말 현재 기타금융부채의 내역은 다음과 같습니다.

15. 기타부채당기말 및 전기말 현재 기타부채의 내역은 다음과 같습니다.

16. 차입금

당기말 및 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

상기 유동성장기차입금과 관련하여 당사의 투자부동산이 담보로 제공되어 있습니다(주석 12 참조).

17. 임대보증금당기말 및 전기말 현재 임대보증금의 내역은 다음과 같습니다.

상기 임대보증금과 관련하여 당사의 투자부동산 및 일부 예금계좌가 담보로 제공되어 있습니다(주석 12 참조).

18. 자본금(1) 당기말 및 전기말 현재 당사의 정관에 의한 발행할 주식의 총수, 1주의 금액, 발행주식수 및 자본금은 다음과 같습니다.

19. 자본잉여금(1) 당기말 및 전기말 현재 자본잉여금의 내역은 다음과 같습니다.

(2) 자본잉여금은 자본금의 결손 보전에 충당하는 경우 외에는 처분하지 못합니다. 다만, 적립된 자본잉여금이 자본금의 1.5배를 초과하는 경우에 주주총회의 결의에 따라 그 초과한 금액 범위에서 자본잉여금을 감액할 수 있습니다.

20. 이익잉여금처분계산서(1) 당기 및 전기의 이익잉여금처분계산서(미처리결손금처리계산서)는 다음과 같습니다.

(2) 당사는 관련 법령에 따라 당기 감가상각비를 한도로 상법상 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.

21. 배당금당기 및 전기의 배당금 산정내역은 다음과 같습니다.

당기 지급배당금은 6,253,000,000원 이며, 당 회계연도에 대한 배당은 2026년 04월 17일로 예정된 정기주주총회에 의안으로 상정될 예정입니다. 당기의 재무제표는 이러한 미지급배당금을 반영하고 있지 않습니다.

22. 법인세비용법인세비용은 법인세법 등의 법령에 의하여 당해 사업연도에 부담할 법인세 및 법인세에 부가되는 세액의 합계에 당기 이연법인세 변동액을 가감하여 산출된 금액으로 계상하고 있습니다. 그러나, 당사는 법인세법 제51조의 2 유동화전문회사 등에 대한 소득공제 조항에 의해 대통령령이 정하는 배당가능이익의 100분의 90이상을 배당할경우에는 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액 계산시 공제할 수 있는 바, 실질적으로 당사가 부담할 법인세 등은 없으므로 당기법인세를 계상하지 않았습니다.

23. 주당이익(1) 당기 및 전기의 보통주 기본주당순손익 산정내역은 다음과 같습니다.

(2) 가중평균유통보통주식수 산정내역은 다음과 같습니다.

(당기)

(전기)

(3) 보고기간종료일 현재 당사는 잠재적보통주가 없습니다. 당사의 희석주당이익은 기본주당이익과 동일합니다.

24. 영업수익당기 및 전기 중 영업수익의 내역은 다음과 같습니다.

25. 영업비용당기 및 전기 중 영업비용의 내역은 다음과 같습니다.

26. 금융수익과 금융비용

당기 및 전기 중 금융수익과 금융비용의 내역은 다음과 같습니다.

27. 기타수익과 기타비용

당기 및 전기 중 기타수익과 기타비용의 내역은 다음과 같습니다.

28. 특수관계자와의 거래(1) 당기말 현재 당사의 주요 특수관계자는 다음과 같습니다.

(2) 당기 및 전기 중 특수관계자에 대한 중요한 거래 내용은 다음과 같습니다.

(당기)

(전기)

(3) 당기말 및 전기말 현재 특수관계자에 대한 중요한 채권ㆍ채무의 내용은 다음과 같습니다.

(당기말)

(전기말)

(4) 주요 경영진에 대한 보상 내역은 다음과 같습니다.

29. 주요 약정사항

(1) 자산관리계약

당사는 삼성에스알에이자산운용과 부동산 취득ㆍ관리ㆍ개량 및 처분, 부동산 개발, 임대차 및 유가증권매매 등 자산의 투자운용업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산관리수수료를 지급하고 있습니다.

(2) 일반사무수탁계약

당사는 신한펀드파트너스㈜와 주식발행에 관한 사무, 상장관련 업무, 당사의 운영에 관한 사무 등의 업무에 대한 일반사무수탁계약을 체결하였으며 다음의 일반사무수탁수수료를 지급하고 있습니다.

(3) 자산보관계약당사는 대한토지신탁㈜ 및 우리은행(주)와 부동산, 유가증권 및 현금 등 자산의 보관ㆍ관리업무 위탁계약을 체결하였으며 다음의 자산보관수수료를 지급하고 있습니다.

(4) 차입약정당기말 현재 당사가 체결하고 있는 차입약정은 다음과 같습니다.

(5) 담보신탁계약당사는 당사의 투자부동산에 대하여 대한토지신탁(주)와 부동산담보신탁계약을 체결하였으며, IBK기업은행 외 2개사를 우선수익자로 하고 있습니다.

30. 현금흐름표(1) 영업으로부터 창출된 현금흐름은 다음과 같습니다.

(2) 재무활동에서 생기는 부채의 변동 내용은 다음과 같습니다.

(당기)

(전기)

31. 영업부문당사는 기업회계기준서 제1108호(영업부문)에 따른 보고부문이 단일 부문이므로 부문별 정보를 공시하지 않습니다. 당사의 최고영업의사결정자가 정기적으로 검토하는보고자료는 재무제표와 일관된 방법으로 측정됩니다.

당사의 영업수익은 전액 국내에서 발생되었으며, 당사의 영업수익의 10%를 초과하는 외부고객과 관련된 정보는 다음과 같습니다.

32. 보고기간 후 사건

(1) 회사채 발행

2026년 3월 16일 당사는 삼성생명 잠실빌딩 매입 자금 조달을 위하여 제1-1회차 무보증 사채 900억원 및 제1-2회차 무보증 사채 1,100억원을 발행하였습니다. 제1-1회차 사채는 만기 1.5년 고정금리, 제1-2회차 사채는 만기 2년 고정금리 조건으로 발행되었습니다.

(2) 잠실빌딩 매입

2026년 3월 17일 당사는 매매가액 2,079억원으로 삼성생명 잠실빌딩의 취득을 완료하였습니다.

(3) 잠실빌딩 신규 임대차계약 체결 및 임대차 승계

2026년 3월 17일 당사는 기존 소유주인 삼성생명과 신규 임대차계약을 체결하였으며, 종전 임대인과 체결된 임대차계약은 동일한 조건으로 승계하였습니다.

외부감사 실시내용

1. 감사대상업무

2. 감사참여자 구분별 인원수 및 감사시간

3. 주요 감사실시내용

4. 감사(감사위원회)와의 커뮤니케이션

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사업보고서 6.3 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사 N A Y 110111-8376893

사 업 보 고 서

(제 13 기)

목 차

【 대표이사 등의 확인 】

삼성에프엔_대표이사_등의_확인(13기).jpg 삼성에프엔_대표이사_등의_확인(13기)

I. 회사의 개요

1. 회사의 개요

가. 연결대상 종속회사 개황 (연결재무제표를 작성하는 주권상장법인이 사업보고서, 분기ㆍ반기보고서를 제출하는 경우에 한함)

• 해당사항 없습니다. 나. 연결대상회사의 변동내용

• 해당사항 없습니다. 다. 회사의 법적, 사업적 명칭 - 당사의 명칭은 '삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사' 라고 표기합니다. 또한 영문으로는 'Samsung FN REIT Co., Ltd.' 라고 표기합니다. 라. 설립일자 및 존속기간 - 당사는 2022년 7월 26일에 설립되었고, 2023년 4월 10일에 상장하였으며, 정관 상 존속기간을 정하지 않은 영속형 부동산투자회사입니다. 마. 본사의 주소, 전화번호, 홈페이지 주소 - 주소 : 서울특별시 서초구 서초대로74길 4, 16층 - 전화번호 : 070-4492-0769 - 홈페이지 : http://www.samsungfnreit.com 바. 회사사업 영위의 근거가 되는 법률 - 자산을 부동산에 투자하여 운영하는 것을 주된 목적으로 하여 『부동산투자회사 법』에 따라 설립되었습니다. 사. 주요사업의 내용 - 당사는 부동산임대업을 주요 사업으로 하고 있습니다. 기타의 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅱ. 사업의 내용'을 참조하시기 바랍니다. 아. 회사가 속해 있는 기업집단 및 계열회사에 관한 사항 - 당사는 독점규제 및 공정거래에 관한 법률상 '삼성' 기업집단에 속한 계열회사입 니다. 자세한 사항은 동 보고서의 'Ⅸ. 계열회사 등에 관한 사항'을 참조하시기 바랍니다. 자. 신용평가에 관한 사항

차. 중소기업 등 해당 여부

카. 회사의 주권상장(또는 등록ㆍ지정) 및 특례상장에 관한 사항

2. 회사의 연혁

가. 회사의 본점 소재지 및 그 변경

나. 경영진의 중요한 변동

다. 최대주주의 변동

• 당사는 발기 설립('2022.07.26)시 최대주주 제일엠앤이(주)에서 유상 증자('2022.11.23)로 최대주주가 삼성생명보험(주)로 변경되었습니다.

라. 상호의 변경 - 해당사항 없습니다. 마. 회사가 회사정리절차 그 밖에 이에 준하는 절차를 밟은 적이 있거나 현재 진행중인 경우 그 내용과 결과 - 해당사항 없습니다.

바. 회사가 합병 등을 한 경우 그 내용 - 해당사항 없습니다.

사. 회사의 업종 또는 주된 사업의 변화 - 해당사항 없습니다.

아. 그 밖에 경영활동과 관련된 중요한 사항의 발생내용

• 해당사항 없습니다.

자. 경영진 및 감사의 중요한 변동

3. 자본금 변동사항

가.자본금 변동추이

4. 주식의 총수 등

가. 주식의 총수 현황

나. 자기주식 취득 및 처분 현황 - 해당사항 없습니다.

다. 종류주식 발행현황 - 해당사항 없습니다.

5. 정관에 관한 사항

가. 정관 개요 - 당사의 정관은 2022년 09월 02일자로 개정된 1차 개정 정관입니다.나. 정관 변경 이력

다. 사업목적 현황 - 당사는 부동산회사법에 따라 사업목적에 투자하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것을 목적으로 합니다.

II. 사업의 내용

1. 사업의 개요

가. 업계의 현황

1. 부동산투자회사(리츠) 산업의 특성

부동산투자회사(이하 “리츠”)는 부동산 투자회사법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권등에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다. 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 이후 리츠의 투자물건이 기업 구조조정 부동산에서 점차 일반 부동산으로 변화하였습니다. 다만 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다. 2018년을 기점으로 당사를 포함한 공모상장 리츠가 본격적으로 출시 되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산규모는 5,584억원으로 시작하여 2026년 01월말 기준 총 446개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 117.74조원이며, 이 중 상장리츠는 25개, 총 자산규모 19.08조원 수준입니다.

유형별 리츠수 및 자산총계(2026년 1월말기준).jpg 유형별 리츠수 및 자산총계(2026년 1월말기준) 운용부동산 유형별리츠수 및 자산총계(2026년 1월말기준).jpg 운용부동산 유형별리츠수 및 자산총계(2026년 1월말기준)

2. 리츠 산업의 성장성

지난 5년간 (2021년 01월~2026년 01월) 리츠 총자산 규모는 약 56.29조원이 증가하였고, 리츠수는 166개가 증가하였습니다. 확정기여(DC)형 및 개인형퇴직연금제도(IRP)의 적립금의 상장리츠 투자 허용, 대체투자 수요의 확대 및 정부의 리츠 활성화 대책과 맞물려 리츠 시장의 성장은 지속 될 것으로 예상됩니다.

리츠 수 및 자산규모 변동추이.jpg 리츠 수 및 자산규모 변동추이 리츠 수 및 자산규모 변동추이_2.jpg 리츠 수 및 자산규모 변동추이_2

• 자료출처 : 리츠정보시스템(2026년 01월말 기준 통계자료)3) 관련 법령 또는 정부의 규제 현황

당사는 부동산투자회사법에 근거하여 설립된 위탁관리 부동산 투자회사이며, 국토교통부의 관리 감독하에 운영되고 있습니다. 2018년 7월 26자로 부동산투자회사법 개정안 통과로 부동산투자회사법 개정안 공모의무 면제를 위한 기관투자 비중이 30%에서 50%로 상향되었으며, 2018년 9월 7일자로 퇴직연금감독규정 개정안이 시행되어 확정급여(DB)형 퇴직연금에 한하여 공모상장리츠에 투자할 수 있게 되었습니다. 그리고 2019년 12월 18일자로 근로자퇴직급여보장법 시행규칙 개정안이 시행되어 확정기여형(DC) 및 개인형퇴직연금(IRP)이 간접(퇴직연금상품)방식으로 공모상장리츠에 투자가 가능하게 되었습니다. 유가증권 상장규정 개정으로 비개발 위탁관리리츠의 상장 절차가 간소화되고 리츠 보유 자산에 대한 간주부동산 인정한도가 폐지된 바, 향후 상장 리츠 시장이 보다 확대될 것으로 전망됩니다.

나. 회사의 현황 1) 영업개황 및 사업부문의 구분

(가) 영업개황

• 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사 주식회사(이하 "당사")는 2022년 7월 26일 설 립된 부동산투자회사(이하 "리츠")로서 2023년 4월 10일자로 한국거래소 유가증 권시장에 상장되었습니다. 당사의 자산관리회사는 삼성에스알에이자산운용(주)으로, 당사는 자산관리회사 내 부동산 투자 및 운용 경험이 풍부한 자산운용 전문인력들의 역량과 체계적인 투자운용시스템을 활용하여 삼성그룹이 보유한 다양한 섹터의 우량부동산과 그 외 투자매력도가 우수한 부동산을 매입하고 포트폴리오를 구성하고 운용하여 주 주분들에게 안정적인 배당을 지급하는 것을 사업 목표로 하고 있습니다. 이를 위한 시작으로, 당사는 지난 2022년 11월 24일 에프엔타워 대치와 순화를 취득하였습니다. 에프엔타워 대치의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜ 등 우량한 신용도의 임차인들이 임차하여 사용중에 있습니다. 에프엔타워 순화는 2002년 준공 이후로 현재 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다. 또한, 최근에는 2024년 09월 24일 에프엔타워 판교을 취득하였고, 에프엔타워 판교는 2014년 준공 이후로 현재 한화시스템㈜ 본사 사옥으로 100% 사용되고 있습니다. (나) 공시대상 사업부문의 구분 - 당사는 부동산업을 단일사업으로 영위하고 있습니다.

2. 주요 제품 및 서비스

가. 투자부동산 내역

1. 에프엔타워 대치 - 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에프엔타워 대치를 거래금액 4,811억 2,100만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하 여 2022 년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. ① 부동산 현황

② 주요 임차인 현황 - 에프엔타워 대치의 주요 임차인은 삼성생명보험㈜, ㈜신세계까사 등으로 우량한 신용도의 임차인들이 임차하고 있으며, 작성기준일 (2026년 01월 31일) 계약기준 공실률은 0%입니다. 또한, 임대비중이 높은 주요 임차인의 임대차 계약 조건은 다음과 같습니다.

2. 에프엔타워 순화 - 당사는 삼성생명보험㈜(매도인)와 2022년 11월 11일 에프엔타워 순화를 거래금액 1,965억 1,400만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거하여 2022년 11월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다. ① 부동산 현황

② 임차인 현황 - 에프엔타워 순화는 준공 이후로 ㈜에스원 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며 , 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.

3. 에프엔타워 판교 - 당사는 삼성화재해상보험㈜(매도인)와 2024년 09월 20일 에프엔타워 판교를 거래 금액 1,258억 7,000만원에 취득하는 부동산매매계약을 체결하였으며, 계약에 의거 하여 2024년 09월 24일 부동산 매매거래를 종결하여 취득을 완료하였습니다.

① 부동산 현황

② 임차인 현황 - 에프엔타워 판교는 준공 이후로 한화시스템 ㈜ 본사 사옥으로 100% 사용되고 있으며, 임대차 계약조건은 다음과 같습니다.

3. 원재료 및 생산설비

• 당사는 부동산투자회사로 원재료 및 생산설비에 해당하는 사항이 없습니다.

4. 매출 및 수주상황

• 당사의 매출은 주로 투자부동산을 임대하여 수취하는 임대료 수익입니다. - 당사의 주요 매출처 및 매출액은 아래와 같습니다. (단위: 천원)

주) 상기 매출액에는 선수수익의 영업수익 반영금액은 제외되었습니다. - 당사는 부동산투자회사로서, 수주상황과 관련하여 해당사항이 없습니다

5. 위험관리 및 파생거래

가. 당사의 위험관리 목표 및 정책 - 당사의 위험관리활동은 주로 재무적 성과에 영향을 미치는 시장위험(금리, 가격, 환율 등), 신용위험, 유동성위험 등에 있어, 잠재적 위험을 식별하여 발생가능한 위험을 허용가능한 수준으로 감소, 제거 및 회피함으로써, 안정적이고 지속적인 경영성과를 창출할 수 있도록 하고, 동시에 재무구조 개선 및 자금운영의 효율성 제고를 통해 회사경쟁력 제고에 기여하는데 그 목적이 있습니다.

나. 위험관리 - 당사는 부동산투자회사로서, 회사가 보유한 부동산을 통해 임대수익을 창출하고 투자자에게 지속적이며, 안정적인 배당수익을 창출하는 데 그 영위의 목적이 있 습니다. 당사의 Core/Core+ 자산은 우량 임차인의 장기 계약을 통해 안정적인 수익을 창출하고 있습니다. 또한, 당사는 글로벌 경제의 불확실성 및 변동성이 증 가하고 있는 가운데 전통적인 안정투자상품 대비 부동산 임대수익 특성상 시장요 인에 대한 헷지 가능합니다. 당사는 부채비율, 부채상환비율, 유동비율 등 재무적리스크를 주기적으로 모니터 링하기 위해 분기별로 재무위험점검을 자가시행하고 있습니다. 또한 유동성 위험 의 체계적인 관리를 위하여 주기적으로 중장기 자금관리계획 수립 및 실제 현금 유출입 스케쥴을 검토하여 발생가능한 위험을 적기에 예측하고 대응하고 있습니 다 이와 관련하여, 자세한 사항은 동 공시서류의 'Ⅲ.재무에관한 사항' 중 '5. 재무 제표 주석'을 참조하여 주시기 바랍니다.

다. 파생거래 - 당사는 파생상품계약을 체결하지 않았습니다.

6. 주요계약 및 연구개발활동

• 당사가 맺은 주요 계약 현황은 아래와 같습니다. 가. 주요계약

7. 기타 참고사항

• 해당사항 없습니다.

III. 재무에 관한 사항

1. 요약재무정보

주1) 한국채택국제회계기준(K-IFRS)에 따라 작성되었습니다.주2) 제13기(당기)는 주주총회 승인 전 재무제표입니다. 향후 정기주주총회에서 재무제표 승인 관련 안건이 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사 유 등을 반영할 예정입니다.

2. 연결재무제표

• 해당사항 없습니다.

3. 연결재무제표 주석

• 해당사항 없습니다.

4. 재무제표

4-1. 재무상태표

4-2. 포괄손익계산서

4-3. 자본변동표

4-4. 현금흐름표

5. 재무제표 주석

1. 당사의 개요

2. 중요한 회계정책

3. 중요한 판단과 추정불확실성의 주요 원천

4. 금융위험관리

5. 금융상품 공정가치

6. 금융상품

7. 현금및현금성자산

8. 매출채권 및 기타채권

9. 기타금융자산

10. 기타자산

11. 투자부동산

12. 담보제공현황

13. 보험가입현황

14. 기타금융부채

15. 기타부채

16. 차입금

17. 임대보증금

18. 자본금

19. 자본잉여금

20. 이익잉여금처분계산서

21. 배당금

22. 법인세비용

23. 주당이익

24. 영업수익

25. 영업비용

26. 금융수익과 금융비용

27. 기타수익과 기타비용

28. 특수관계자와의 거래

29. 주요 약정사항

30. 현금흐름표

31. 영업부문

32. 보고기간 후 사건

6. 배당에 관한 사항

1. 회사의 배당정책에 관한 사항

가. 배당 목표 결정시 사용하는 재무지표 및 산출방법- 당사의 주요 사업목적은 부동산의 취득,관리,개량 및 처분,부동산의 개발, 부동산의 임대차 등의 방법으로 자산을 투자,운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하는 것입니다.- 부동산투자회사법 제28조(배당)에 의거하여, 부동산투자회사는 상법 제462조 제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 주주에게 배당하여야 하며, 이익 배당시 이익준비금의 적립의무를 규정한 상법 제458조(이익준비금)가 배제되어 이익준비금을 적립하지 아니합니다. 또한, 동법에 따라 위탁관리부동산투자회사는 상법 제462조 제1항이 배제되어 당해 연도의 감가상각비 100%이내에서 이익을 초과하여 배당할 수 있습니다.상기 기재한 배당정책은 당사 정관 제53조(이익의 배당)에 명시하였으며, 정관에 따라 이사회 결의 및 주주총회 결의로 각 사업연도 현금배당을 승인받아 매 사업연도 종료일 현재 주주명부에 기재된 주주 또는 등록된 질권자에게 지급하도록 하고 있습니다.

나. 향후 배당 수준의 방향성- 당사는 주주가치 제고를 위하여 배당을 지속적으로 실시해오고 있으며, 배당금은 향후 회사의 지속적인 성장을 위한 투자와 경영실적 상황 등을 전반적으로 고려하여 결정할 계획입니다. 다. 배당 제한 관련 정책- 해당사항 없습니다.

2. 배당관련 예측가능성 제공에 관한 사항

가. 정관상 배당절차 개선방안 이행 가부

나. 배당액 확정일 및 배당기준일 지정 현황

3. 기타 참고사항(배당 관련 정관의 내용 등)가. 배당에 관한 일반적인 사항- 당사는 당해 사업연도 이익배당한도의 100분의 90이상을 배당할 계획이며, 부동 산투자회사법 제28조 제3항 및 회사 정관 제53조에 따라 당해 사업연도의 감가상각비를 한도로 배당가능이익을 초과하여 배당할 수 있습니다. 실질적인 배당금액의 확정은 상법에 따라 주주총회의 결의를 받아 결정할 것입니다. 정관 기준으로 당사의 사업연도는 매년 2월 1일에 개시하여 같은 해 4월 30일에 종료하고, 5월 1일에 개시하여 같은 해 7월 31일에 종료하고, 8월 1일에 개시하여 같은 해 10월 31일에 종료하고, 11월 1일에 개시하여 다음 해 1월 31일에 종료합니다. - 단, 최초 사업연도는 당사 설립등기일에 개시하여 이후 최초로 도래하는 1월 31일까지로 하며, 최종 사업연도는 회사의 해산일에 종료할 계획입니다.

나. 주요배당지표

주1) 현금배당수익률: 1주당 현금배당금/과거 1주일간 배당부 종가(배당기준일 전전거래일)의 평균 입니다.주2) 주당배당금은 소수점이하가 존재하므로 실제 각주주의 정확한 배당금 계산을 위해서는 '(배당금총액 /총발행주식수) * 보유주식수'로 산출하여야 합니다.주3) 상기 당기 현금배당금은 정기주주총회 승인전 금액으로 향후 정기주주총회에서 부결되거나 수정이 발생한 경우 정정보고서를 통해 그 내용 및 사유 등을 반영할 예정입니다.

다. 과거 배당 이력

주1) 당사는 3개월 단위 결산법인 입니다주2) 최근 3년간 배당수익률 : 제2기제13기(23.0226.01)기간의 평균 배당수익률 입니다주3) 연속 배당횟수는 2023년 4월 10일 주식상장 이후 배당횟수로 산출 하였습니다주4) 평균 배당수익률은 단순평균하여 산출하였습니다

7. 증권의 발행을 통한 자금조달에 관한 사항

7-1. 증권의 발행을 통한 자금조달 실적

가.증자(감자)현황

나. 미상환 전환사채 발행현황 - 해당사항 없습니다. 다. 미상환 신주인수권부사채 등 발행현황 - 해당사항 없습니다. 라. 미상환 전환형 조건부자본증권 등 발행현황 - 해당사항 없습니다.

채무증권 발행실적

기업어음증권 미상환 잔액

단기사채 미상환 잔액

회사채 미상환 잔액

신종자본증권 미상환 잔액

조건부자본증권 미상환 잔액

7-2. 증권의 발행을 통해 조달된 자금의 사용실적

공모자금의 사용내역

주1) 당사는 에프엔타워 대치, 에프엔타워 순화 취득에 사용하였습니다.주2) 당사는 에프엔타워 판교 취득에 사용하였습니다.

8. 기타 재무에 관한 사항

가. 공정가치평가 내역 당사의 공정가치평가에 대한 상세한 내용은 'Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5. 재무제표 주석' 중 '11. 투자부동산'을 참조하여 주시기 바랍니다.

IV. 이사의 경영진단 및 분석의견

1. 예측정보에 대한 주의사항

당사가 본 사업보고서에서 미래에 발생할 것으로 예상ㆍ예측한 활동, 사건 또는 현상은 당해 공시서류 작성시점의 사건 및 재무성과에 대하여 회사의 견해를 반영한 것입니다. 동 예측정보는 미래 사업환경과 관련된 다양한 가정에 기초하고 있으며, 동 가정들은 결과적으로 부정확한 것으로 판명될 수도 있습니다. 또한, 이러한 가정들에는 예측정보에서 기재한 예상치와 실제 결과 간에 중요한 차이를 초래할 수 있는 위험, 불확실성 및 기타 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 중요한 차이를 초래할 수 있는 요인에는 회사 내부경영과 관련된 요인과 외부환경에 관한 요인이 포함되어 있으며, 이에 한하지 않습니다.당사는 동 예측정보 작성시점 이후에 발생하는 위험 또는 불확실성을 반영하기 위하여 예측정보에 기재한 사항을 수정하는 정정보고서를 공시할 의무는 없습니다. 결론적으로, 동 사업보고서 상에 회사가 예상한 결과 또는 사항이 실현되거나 회사가 당초에 예상한 영향이 발생한다는 확신을 제공할 수 없습니다. 동 보고서에 기재된 예측정보는 동 보고서 작성시점을 기준으로 작성한 것이며, 회사가 이러한 위험요인이나 예측정보를 수정할 예정이 없음을 유의하시기 바랍니다.

2. 개요

회사의 경영에 대한 전반적인 사항을 파악하기 위하여 장부와 관계서류를 열람하 고 재무제표 및 동 부속명세서에 대하여도 면밀히 검토하였습니다. 경영진단을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 관계서류에 대한 업무위탁회사의 보고를 받았 으며, 경영활동에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대하여는 그 내용을 면밀히 검토하는 등 적정한 방법으로 회사경영에 대한 내용을 진단하였습니다.

3. 재무상태 및 영업실적

가. 경영성과

당사의 최근 사업년도의 영업실적은 아래와 같습니다.

*△는 부(-)의 값임 나. 재 무상태

당사의 재무상태는 아래와 같습니다.

*△는 부(-)의 값임

4. 유동성 및 자금조달과 지출

당기말 및 전기말 현재 차입금의 내역은 다음과 같습니다.

5. 부외거래

해당사항 없습니다.

6. 그 밖에 투자의사결정에 필요한 사항

회사의 중요한 회계정책 및 추정에 관한 사항은 Ⅲ. 재무에 관한 사항의 5.재무제표 주석을 참조하시기 바랍니다.

V. 회계감사인의 감사의견 등

1. 외부감사에 관한 사항

1. 회계감사인의 명칭 및 감사의견(검토의견 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 다음의 표에 따라 기재한다.

회계감사인의 명칭 및 감사의견

2. 감사용역 체결현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

감사용역 체결현황

3. 회계감사인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

4. 회계감사인의 네트워크 회계법인과의 비감사용역 계약체결 현황은 다음의 표에 따라 기재한다.

5. 재무제표 중 이해관계자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 내부감사기구가 회계감사인과 논의한 결과를 다음의 표에 따라 기재한다.

2. 내부통제에 관한 사항

• 당사는 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제8조 제1항 및 동법 시행령 제9조 제1항에 따라 내부회계관리제도를 운영하지 않습니다.

VI. 이사회 등 회사의 기관에 관한 사항

1. 이사회에 관한 사항

가. 이사회의 구성 개요 - 공시서류작성기준일 현재 당사의 이사회는 총 3인의 이사(대표이사(사내이사) 1인, 기타비상무이사 2인)로 구성되어 있습니다. 당사 정관에 따라 이사회 의장은 대표이사 입니다. 또한 당사는 부동산투자회사법에 따라 사외이사를 선임하지 않 고 있고, 이사회 내 위원회를 두지 않고 있습니다. 이사의 주요 이력 등에 관한 사 항은 "Ⅷ.임원 및 직원 등에 관한 사항"을 참조하시기 바랍니다. 나. 이사회의 권한 및 운영 규정 - 당사의 정관에 따른 이사회의 권한 및 운영 규정은 다음과 같습니다.

다. 이사회 주요 의결사항

라. 이사의 독립성 (1) 이사 선출에 대한 독립성 기준을 운영하는지 여부 - 이사 선임은 상법 및 부동산투자회사법 등 관련 법령 규정에 의거하여 주주총회 에서 선출되고 있으며, 이사 선출의 독립성에 관한 별도의 기준은 없습니다. 당사 정관 내 이사회의 결의에 관하여 특별한 이해관계가 있는 자는 의결권을 행 사하지 못하도록 규정화 되어 있습니다.(2) 이사(감사위원회 위원 제외)의 선임배경, 추천인, 이사로서의 활동분야, 회사와의 거래, 최대주주 또는 주요주주와의 관계 등 기타 이해관계

마.사외이사 및 그 변동현황

바.사외이사 교육 미실시 내역

2. 감사제도에 관한 사항

가. 감사기구 관련사항 1) 감사위원회 설치여부 - 당사는 공시서류작성기준일 현재 감사위원회가 설치 되어있지 않습니다. 나. 감사관련 사항 1) 감사의 인적사항

2. 감사의 독립성 - 당사는 관련법령 및 정관에 따라 감사업무를 수행하고 있습니다.당사의 정관에 따른 감사의 직무 사항은 아래와 같습니다.

다. 감사의 주요활동내역 - 당사의 감사는 관련법령 및 정관에 따른 감사업무를 수행하고 있습니다. 당사 감 사의 경우 이사회에 참석하여 이사회 의사록에 감사의 기명 날인 또는 서명을 하 고 있으며, 주주총회에 참석하여 주주들에게 감사보고를 진행하고 있습니다.

라.감사위원 현황

마.감사위원회 교육 미실시 내역

• 당사는 공시서류 작성 기준일 현재 감사위원회가 설치되어 있지 않습니다. 바. 감사위원회 지원조직 현황

주1) 당사는 감사위원회가 설치되어 있지 않으나, 부동산투자회사법 제22조의2 및 동법 시행령 제19조 제2항에 따라, 상기 회사가 사무수탁회사로서 결산, 회계 및 이사회, 주주총회 개최 등 경영전반에 관한 업무를 담당 및 지원하고 있습니다.

사. 준법지원인 지원조직 현황

• 부동산투자회사법상 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당 사항 없습니다.

3. 주주총회 등에 관한 사항

가.투표제도 현황

나.의결권 현황

다.주식사무

라.주주총회 의사록 요약

VII. 주주에 관한 사항

가.최대주주 및 특수관계인의 주식소유 현황

주1) 위 주주현황은 2026.01.31자 기준 주주명부를 바탕으로 작성하였습니다.

나.최대주주의 주요경력 및 개요 (1) 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

주1) 삼성생명이 공시한 제70기 사업보고서 기준임

(2) 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

주1) K-IFRS(한국채택국제회계기준) 연결재무제표 기준으로 작성(IFRS17적용)주2) 매출액은 보험 및 투자서비스 수익, 당기순이익은 당기연결순이익을 기재주3) '25.12.31 기준으로 작성

(3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용 - 삼성생명보험㈜은 인보험 및 그와 관련된 재보험계약 등을 주요 영업목적으로 하 는 생명보험회사로, 보험업법 및 기타 법령 등에 근거하여 사업을 영위하고 있습 니다. 또한, 주요 종속기업인 삼성카드㈜는 여신전문금융업(신용카드업ㆍ시설대 여업ㆍ할부금융업 등)을 영위하는 여신전문금융회사로, 여신전문금융업법 및 기 타 관계법령에 근거하여 사업을 영위하고 있습니다.☞ 최대주주에 대한 자세한 사항은 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 공시된 삼성생명보험㈜의 사업(분ㆍ반기)보고서를 참조하시기 바랍니다

다.최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 개요 (1) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 기본정보

주1) 상기 사항 중 출자자수는 삼성물산㈜의 2025.12.31일자 기준 보통주 및 우선주 주주

수를 합산한 수치이며, 대표이사, 업무집행자, 최대주주 지분율은 공시서류 작성기준 일인 2025.12.31일자 기준입니다.

주2) 2026년 1월 2일 홍라희(증여자)와 이재용(수증자)간 지분 증여로 제출일 기준 최대주주 이재용의 지분율은 21.00%입니다.

(2) 최대주주의 최대주주(법인 또는 단체)의 최근 결산기 재무현황

주1) 한국채택국제회계기준(K-IFRS-연결재무제표 기준으로 작성주2) '25.12.31 기준으로 작성 (3) 사업현황 등 회사 경영 안정성에 영향을 미칠 수 있는 주요 내용 - 당사 최대주주(삼성생명보험주식회사)의 최대주주인 삼성물산 주식회사는 서울특 별시 강동구 상일로6길26(상일동)에 소재하며, 영위하는 사업부문은 국내외의 건 축, 토목, 플랜트, 주택 분야의 사업을 영위하고 있는 건설부문과 자원개발, 철강, 화학, 산업소재, 섬유 등 다양한 방면에서 국제무역을 하고 있는 상사부문, 의류제 품 제조, 판매사업과 모제품(직물)가공, 판매사업을 하는 패션부문, 조경사업과 에 버랜드(드라이파크), 캐리비안베이(워터파크), 골프장 및 전문급식, 식자재유통사 업(삼성웰스토리)을 영위 운영하는 리조트부문, 바이오 의약품 위탁생산사업 및 바이오시밀러 사업으로 구성되어 있습니다.

라. 최대주주 변동내역

• 당기 중 당사의 최대주주 변동 내역은 없습니다. 마. 주식 소유현황 (1) 5% 이상 주주에 관한 사항

주1) 위 주주현황은 2026.01.31 기준 주주명부 및 본 보고서 기준일 현재 금융감독원 전자 공시스템(www.dart.fss.or.kr)에 공시된 사항 등을 바탕으로 작성되었습니다. (2) 소액주주현황

소액주주현황

주1) 소액주주는 결산일 현재 의결권 있는 발행주식 총수의 100분의 1에 미달하는 주식을 소유한 주주를 말합니다.

바. 최근 6개월간의 주가 및 주식 거래 실적 - 최근 6개월간의 주가와 거래실적은 다음과 같습니다.

주1) 상기의 주가(최고, 최저, 평균)는 종가 기준입니다.

VIII. 임원 및 직원 등에 관한 사항

1. 임원 및 직원 등의 현황

가. 임원 현황

주1) 회사 정관에 따라 이사의 임기는 3년으로 합니다. 다만, 그 임기가 최종의 결산기 종료후 당해 결산기에 관한 정기주주총회 전에 만료되는 경우에는 그 정기주주총회 의 종료시까지 임기가 연장됩니다. 주2) 감사의 임기는 취임 후 3년 내의 최종의 결산기에 관한 정기주주총회의 종료시까지 지로 합니다.

나.직원 등 현황

• 부동산투자회사법에 따라 상근하는 임직원을 둘 수 없으므로 해당사항 없습니다.

다.미등기임원 보수 현황

• 해당사항 없습니다.

2. 임원의 보수 등

가. 주주총회 승인금액

주) 기타비상무이사 (2인) 무보수 입니다.

나. 보수지급금액 1) 이사ㆍ감사 전체

2. 유형별

다. 개인별 보수지급금액

• 해당사항 없습니다.

라. 산정기준 및 방법 - 해당사항 없습니다.

마. 개인별 보수지급금액

• 해당사항 없습니다.

바. 산정기준 및 방법 - 해당사항 없습니다.

IX. 계열회사 등에 관한 사항

가. 기업집단에 소속된 회사 당사는 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」상 삼성그룹에 속한 계열회사로서,2025년말 현재 삼성그룹에는 총 67개의 계열회사가 있습니다.이 중 상장사는 당사를 포함하여 총 18개사이며 비상장사는 49개사입니다.

나. 계열회사간 출자현황 (1) 국내법인

(2) 해외법인

다. 관련법령상의 규제내용 등 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」上 상호출자제한기업집단 등 1) 지정시기 : 2025년 5월 1일 2) 규제내용 요약 ㆍ 상호출자의 금지 ㆍ 계열사 채무보증 금지 ㆍ 금융ㆍ보험사의 계열사 의결권 제한 ㆍ 대규모 내부거래의 이사회 의결 및 공시 ㆍ 비상장사 중요사항 공시 ㆍ 기업집단 현황 등에 관한 공시

라. 타법인출자 현황(요약)

• 타법인출자에 관한 사항은 없습니다.

X. 대주주 등과의 거래내용

가. 대주주등에 대한 신용공여 등 - 해당사항 없습니다. 나. 대주주등과의 자산양수도 등 - 해당사항 없습니다. 다. 대주주와의 영업거래

주1) 공시대상기간(2025.11.01~2026.01.31) 중 발생한 임대료 및 관리비 수익 입니다.주2) 상기 임대료수익에는 임대보증금 현재가치 평가로 인한 수익금액은 제외되었습니다. 라. 대주주 이외의 이해관계자와의 거래내역

주1) 주주는 대주주를 제외한 5%이상 주식을 소유한 주주입니다. 주2) 공시대상기간(2025.11.01~2026.01.31) 중 발생한 임대료, 관리비수익 및 기타수수 료 비용 입니다.주3) 상기 임대료수익에는 임대보증금 현재가치 평가로 인한 수익금액은 제외되었습니다주4) 자세한 사항은 III. 재무에 관한 사항 5.재무제표주석 28. 특수관계자와의 거래 참조하 시기 바랍니다.

XI. 그 밖에 투자자 보호를 위하여 필요한 사항

1. 공시내용 진행 및 변경사항

• 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

2. 우발부채 등에 관한 사항

가. 중요한 소송사건 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

나. 견질 또는 담보용 어음ㆍ수표 현황

• 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 다. 채무보증 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 라. 채무인수약정 현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 마. 그 밖의 우발채무 등 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 바. 자본으로 인정되는 채무증권의 발행 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

3. 제재 등과 관련된 사항

가. 제재현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 나. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다. 다. 견질 또는 담보용 어음 수표현황 - 공시서류작성기준일 현재 해당사항 없습니다.

4. 작성기준일 이후 발생한 주요사항 등 기타사항

(1) 회사채 발행

2026년 3월 16일 당사는 삼성생명 잠실빌딩 매입 자금 조달을 위하여 제1-1회차 무보증 사채 900억원 및 제1-2회차 무보증 사채 1,100억원을 발행하였습니다. 제1-1회차 사채는 만기 1.5년 고정금리, 제1-2회차 사채는 만기 2년 고정금리 조건으로 발행되었습니다.

(2) 잠실빌딩 매입

2026년 3월 17일 당사는 매매가액 2,079억원으로 삼성생명 잠실빌딩의 취득을 완료하였습니다.

(3) 잠실빌딩 신규 임대차계약 체결 및 임대차 승계

2026년 3월 17일 당사는 기존 소유주인 삼성생명과 신규 임대차계약을 체결하였으며, 종전 임대인과 체결된 임대차계약은 동일한 조건으로 승계하였습니다.

XII. 상세표

1. 연결대상 종속회사 현황(상세)

• 연결대상 종속회사에 관한 사항은 없습니다.

2. 계열회사 현황(상세)

가. 국내 계열회사 현황

나. 해외 계열회사 현황

3. 타법인출자 현황(상세)

• 타법인출자에 관한 사항은 없습니다.

【 전문가의 확인 】

1. 전문가의 확인

• 해당사항 없습니다.

2. 전문가와의 이해관계

• 해당사항 없습니다.