성수3지구 시공사 선정, 경쟁입찰 변수 '확약서 제출' [현장+]

서울 성동구 성수전략정비구역 제3지구 재개발 조합 사무실 입구 /사진=최민수 기자성수전략정비구역 제3지구 재개발 시공사 선정 현장설명회가 24일 서울 성동구 성수3지구 조합 사무실에서 열렸다. 이날 현장설명회에는 삼성물산, 제일건설, 금호건설 등 3곳이 참석했다. 삼성물산에서는 4명이 현장을 찾았다. 현장설명회 참석사는 3곳이었지만 본입찰 참여 윤곽은 현장설명회 이후 7일 내 입찰참여 확약서 제출 여부에 따라 구체화될 전망이다.성수3지구는 서울 성동구 성수동2가 572-7번지 일대 재개발 사업이다. 예정 공사비는 1조8275억원, 3.3㎡당 공사비는 1210만원이다. 조합 설명 기준 계획안은 최고 72층, 총 2213세대 규모다. 조합은 한강 조망과 특화설계를 사업 차별화 기준으로 제시하고 있다.현장설명회 3곳 참석, 7일 내 참여 의사 확인조합은 현장설명회 참석만으로 본입찰 참여 의사를 단정하기 어렵다고 설명했다. 현장설명회는 입찰 참여를 위한 선행 절차지만 성수3지구는 확약서 제출을 별도 조건으로 뒀다. 단순 참석사와 실제 입찰 의사를 가진 건설사를 구분하겠다는 취지다.입찰공고에는 현장설명회 참석 뒤 7일 이내 조합의 입찰에 참여하겠다는 확약서를 제출해야 입찰 참여 자격을 부여한다는 조건이 담겼다. 확약서를 제출하지 않으면 입찰에 참여하지 않는 것으로 본다는 내용도 포함됐다.성수3지구 재개발 조합 사무실 복도 게시판에 시공자 선정 입찰공고문이 붙어 있다. 조합은 입찰참여 확약서를 제출하지 않으면 입찰에 참여하지 않는 것으로 간주할 예정이다. /사진=최민수 기자조합은 확약서 제출 결과에 따라 본입찰 참여 가능성을 판단할 계획이다. 현장설명회 참석사가 3곳으로 확인됐지만 본입찰 경쟁 구도는 확약서 제출 결과에 따라 달라질 전망이다.확약서 조건은 최근 정비사업 수주 환경과도 연결된다. 서울 주요 정비사업장에서 현장설명회 참석이 본입찰 참여로 이어지지 않거나 단독 응찰 뒤 수의계약으로 전환되는 사례가 이어지면서 조합의 일정 관리 부담도 커지고 있다.서울시의 제도 개선 요청도 같은 배경에서 나왔다. 서울시는 최근 정비사업 경쟁입찰이 한 차례 유찰되면 수의계약 전환을 허용하는 방향의 제도 개선을 국토교통부에 요청했다. 반복 유찰, 재공고가 사업 지연과 금융비용 부담을 키운다는 판단이다.건설사들이 대형 정비사업장 참여를 선별하는 만큼 조합은 본입찰 전 실제 참여 의사를 확인해야 한다. 성수3지구 확약서 조건은 경쟁입찰 성사 가능성을 본입찰 전에 가늠하기 위한 절차다.조합은 확약서 조건을 일정 관리 장치로 설명했다. 현장설명회 참석사가 확약서를 제출하지 않은 상태로 입찰 기간만 지나면 재공고 또는 수의계약 전환 판단도 늦어질 수 있기 때문이다. 시공사 선정 지연이 공사비와 금융비용 증가로 이어진다는 게 조합의 설명이다.보증금·단독시공, 본입찰 참여 문턱성수3지구 재개발사업의 입찰보증금은 총 1000억원이다. 조합 설명에 따르면 현금 500억원, 보증증권 500억원 구조다. 컨소시엄 참여도 허용되지 않는다. 1조8000억원대 공사를 단독으로 맡아야 하는 구조는 참여사 부담으로 작용한다.입찰보증금과 단독시공 조건은 본입찰 참여사를 제한하는 요인으로도 작용할 수 있다. 공사비 규모만 보면 대형사 관심을 끌 수 있는 사업장이지만 1000억원 보증금과 단독시공은 본입찰 단계의 부담이다.김병우 성수3지구 재개발 조합장이 24일 서울 성동구 조합 사무실에서 사업 계획을 설명하고 있다. /사진=최민수 기자조합은 경쟁입찰을 선호한다. 김병우 조합장은 조합원들도 경쟁 구도로 시공사를 선정해야 한다는 생각을 가지고 있다고 설명했다. 대형 정비사업 물량이 늘어난 상황에서 건설사들이 사업장을 선별하는 점이 변수로 꼽힌다.대안설계 과제 '조망·평면·개방감'성수3지구는 한강변 입지와 초고층 계획을 앞세운 사업장이다. 조합은 한강 조망과 특화설계를 중요한 기준으로 제시하고 있다. 김 조합장은 성수3지구가 한강에 접한 길이가 다른 지구보다 짧아 본입찰에서 대안설계의 중요성이 크다고 설명했다.조합은 최고 72층 계획, 중앙부 개방감, 통경축, 한강 조망을 설계 방향으로 제시했다. 현재 계획안은 조합 구상이며 세부 내용은 서울시 심의 과정에서 조정될 수 있다.성수3지구가 재개발 사업이라는 점도 대안설계의 변수다. 김 조합장은 재건축과 달리 재개발은 중대형 평형 비중에 제약이 있고 소형 평형도 포함된다고 설명했다. 한강변 초고층 단지로 사업 가치를 높이려면 대안설계에서 한강 조망, 평면 구성, 단지 내 개방감을 함께 제시해야 한다는 취지다.설계 과정 지연도 조합이 일정 단축을 강조하는 배경이다. 김 조합장은 설계 공모 과정에서 유찰과 무효가 반복되며 1년가량 소요됐다고 설명했다.조합은 경쟁입찰 성사를 기대하고 있지만 실제 경쟁 구도는 확약서 제출 결과에 따라 달라질 전망이다.김 조합장은 "조합원들도 경쟁입찰 구도를 선호하고 있다"며 "건설사 참여가 없으면 조합이 선택할 수 있는 폭도 제한된다"고 말했다.